Sources : Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai 2026, art. 6 ; Ofício-Circulado n.º 40131/2026 de l'Autoridade Tributária (AT), 4 septembre 2026. Dernière vérification des sources : 2 octobre 2026.

Cette page s'adresse aux résidents fiscaux français. La règle portugaise ne regarde que votre résidence fiscale au Portugal : elle vaut donc aussi pour un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois. Leur fiscalité nationale est différente, et nous ne la traitons pas ici.

Pourquoi un Français est-il « non-résident » au Portugal ?

Parce que le Portugal regarde où vous êtes résident fiscal, pas votre nationalité. Un Français qui vit en France est un non-résident pour l'administration portugaise. Un Portugais installé à l'étranger peut l'être aussi, mais s'il a déjà été résident fiscal portugais à un moment, il relève de la première exception (voir plus bas) et paie l'IMT aux taux ordinaires.

L'article 16 du Code de l'IRS (CIRS) retient deux critères principaux : plus de 183 jours de présence sur une période de douze mois qui commence ou se termine dans l'année, ou un logement dont vous disposez, un jour quelconque de cette période, dans des conditions qui laissent supposer l'intention actuelle d'en faire votre résidence habituelle. La résidence s'apprécie pour chaque personne séparément.

Acheter un bien ne suffit pas à vous rendre résident. Mais si vous disposez du logement dans des conditions qui laissent supposer que vous comptez en faire votre résidence habituelle, vous pouvez être résident même en y passant moins de 183 jours.

Que change le taux unique de 7,5 % ?

L'IMT d'un logement suivait auparavant un barème progressif, avec des tranches réduites ou exonérées pour les biens les moins chers. Pour un non-résident, l'article 17, n.º 10 du Code de l'IMT remplace ce barème par un taux fixe de 7,5 %, sans exonération ni réduction. Concrètement : 7 500 € d'IMT pour chaque tranche de 100 000 € de base imposable.

Le texte vise un immeuble urbain, ou une fraction d'immeuble, destiné exclusivement à l'habitation. Il ne distingue pas résidence principale et résidence secondaire. Terrains et locaux commerciaux ne relèvent pas de ce paragraphe.

Le n.º 10 s'ouvre en réservant le n.º 4 du même article 17, qui fixe un taux particulier pour certains acquéreurs. Nous ne détaillons pas ce n.º 4 ici : si vous achetez par une entité domiciliée à l'étranger, faites-le vérifier.

Pour situer l'IMT parmi les étapes d'un achat, lisez comment acheter un bien au Portugal.

Depuis quand ce taux s'applique-t-il ?

Depuis le 25 mai 2026. Le décret a été publié au Diário da República le 20 mai. Aucune disposition ne fixe de date d'entrée en vigueur pour son article 6, celui qui crée le taux. La règle générale joue alors : cinq jours après la publication (Lei n.º 74/98, art. 2.º).

Le 1er septembre 2026, que vous lirez ailleurs, est la date d'autres volets du même décret : le régime simplifié de location abordable et les contrats d'investissement pour la location (art. 18.º, n.º 1). Ce n'est pas celle de l'IMT.

Le décret ne prévoit aucun régime transitoire pour l'IMT. Or l'IMT se liquide avant l'acte de vente (Code de l'IMT, art. 22.º, n.º 1) et, pour une promesse de vente avec clause de cession de position, avant la promesse (n.º 2). Si votre promesse date d'avant le 25 mai, demandez à un avocat portugais quelle date l'AT retient pour votre dossier.

Quelles sont les trois exceptions ?

Le n.º 10 écarte le taux de 7,5 % dans trois cas, qui ne se cumulent pas :

  1. Vous avez déjà été résident fiscal portugais (article 16 du CIRS). Vous payez alors l'IMT aux taux ordinaires. Ce qui compte, c'est de l'avoir été à un moment, pas de l'être aujourd'hui.
  2. Vous devenez résident fiscal portugais dans les deux ans suivant l'achat.
  3. Vous louez le bien à un loyer modéré : le bien est destiné à la location d'habitation dans les six mois de l'achat, et effectivement loué au moins 36 mois, consécutifs ou non, pendant les cinq premières années.

Le loyer est modéré s'il ne dépasse pas 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026 (décret, art. 2.º, n.º 2). Ce salaire minimum est de 920 € (Decreto-Lei n.º 139/2025 du 29 décembre 2025), soit 2 300 € au 2 octobre 2026. Une portaria peut actualiser cette limite (art. 2.º, n.º 3). Avec plusieurs locataires, elle s'apprécie sur le total (art. 3.º, n.º 2). Ce même loyer modéré ouvre un régime d'impôt spécifique sur les loyers : voir l'impôt sur les loyers longue durée.

L'exception 3 n'est pas un raccourci. Le remboursement se demande dans les six mois qui suivent la signature du bail, donc avant la fin des 36 mois. Le décret ne dit pas ce qui arrive si vous ne les tenez pas ensuite.

Et si nous achetons à deux ?

La circulaire de l'AT du 4 septembre 2026 distingue trois situations :

  • Acheteur seul, ou marié sous un régime de séparation de biens : vous êtes jugé seul.
  • Copropriété : chaque copropriétaire est jugé séparément, car il y a autant d'acquisitions que de copropriétaires.
  • Mariés sous un régime de communauté de biens : une seule liquidation, et les deux époux sont solidairement responsables. Le 7,5 % ne s'applique que si les deux sont non-résidents et n'ont jamais été résidents. Si l'un l'est ou l'a été, les taux ordinaires s'appliquent. Si l'un des époux devient résident dans les deux ans suivant l'achat, le remboursement peut être demandé.

Nous ne disons pas où se range un couple marié sous un régime français : c'est une question de droit personnel, pour un avocat ou un solicitador.

Comment récupérer la différence ?

Dans les cas 2 et 3, l'AT annule, sur demande, la différence entre l'IMT payé à 7,5 % et l'IMT aux taux ordinaires (art. 17.º, n.º 11). La demande se dépose dans les six mois à compter du jour où vous devenez résident, ou de celui où le bail est signé (n.º 12). C'est une réclamation gracieuse.

Vous avancez donc le taux plein à l'acte, et le remboursement vient après, sur demande, dans un délai fixe. Notez la date.

Quand paie-t-on l'IMT ?

Le décret élargit le délai de paiement après la liquidation à 30 jours, faute de quoi la liquidation tombe (Code de l'IMT, art. 36.º, n.º 1). L'articulation de ce délai avec la date de votre acte se règle avec votre notaire.

Côté France : l'IMT compte-t-il dans le prix d'acquisition ?

Pour calculer une plus-value de revente, le BOFiP retient parmi les frais d'acquisition d'un bien acheté à titre onéreux les frais d'acte, les commissions d'intermédiaires dues par l'acquéreur et les droits d'enregistrement effectivement supportés, sur justificatifs (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, version du 20 décembre 2013 consultée).

Le BOFiP admet aussi, à la place des frais réels, un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition. Si vous choisissez le forfait, la question de l'IMT ne se pose pas.

Les passages que nous avons lus ne citent pas nommément l'IMT ni les droits de mutation étrangers. Ranger l'IMT dans la catégorie des droits d'enregistrement est une lecture, pas un texte. Gardez la guia de pagamento et faites confirmer le point par un fiscaliste franco-portugais avant de le faire valoir, en vérifiant au passage qu'une version plus récente du BOFiP n'existe pas.

Côté portugais, la réponse est plus nette : l'AT admet l'IMT et l'Imposto do Selo parmi les frais d'acquisition pris en compte dans la plus-value, s'ils sont documentés (information vinculativa n.º 29053, 17 octobre 2025). La revente a sa propre page : plus-value immobilière au Portugal.

Ce que vous lirez encore ailleurs

  • « Le 7,5 % s'applique depuis le 1er septembre. » Non : depuis le 25 mai. Le 1er septembre concerne d'autres régimes du décret.
  • « Il vise les résidences secondaires. » Le texte ne fait pas cette distinction : il vise tout logement acheté par un non-résident.
  • « Il existe une exception pour les fonctionnaires. » Le n.º 10 n'en contient aucune. Les fonctionnaires portugais en poste à l'étranger sont considérés comme résidents par l'article 16, n.º 1, d) du CIRS : ils relèvent donc de l'exception 1.
  • « 7,5 % pour tous. » Non : trois exceptions. Les Portugais installés à l'étranger qui ont déjà été résidents en font partie.

Questions fréquentes

Un Français est-il concerné ?
Oui, s'il n'est pas résident fiscal au Portugal et ne l'a jamais été. La nationalité ne compte pas.

Une résidence secondaire aussi ?
Oui. Le texte vise tout logement acheté par un non-résident.

Peut-on récupérer la différence ?
Oui, si vous devenez résident dans les deux ans ou si vous louez à loyer modéré. La demande se fait dans les six mois.

Depuis quand ?
Depuis le 25 mai 2026.

Et si j'achète par une société ou une SCI ?
Le texte parle d'un « acquéreur non résident » sans distinguer. Les exceptions 1 et 2 renvoient à l'article 16 du CIRS, écrit pour les personnes physiques ; l'exception 3 (location) n'en dépend pas. La circulaire de l'AT ne traite que les personnes physiques, et le n.º 10 réserve le n.º 4 de l'article 17. Nous n'avons trouvé aucun texte qui tranche le cas d'une société ou d'une SCI. Faites-vous conseiller avant d'acheter.

Que peut-il changer après 2026 ?

Trois pistes :

  • Le régime reste tel quel. Le texte ne fixe pas de date de fin pour ce taux.
  • La limite de loyer bouge. Une portaria peut l'actualiser, ce qui déplace le seuil de l'exception 3.
  • Le législateur revient dessus. Le budget de l'État 2027 est le prochain rendez-vous fiscal. Nous ne savons pas s'il touchera à l'IMT.

L'AT précise déjà l'application du texte : sa circulaire date de septembre. Attendez-vous à d'autres précisions.

Pour voir l'IMT parmi les autres impôts d'un bien portugais, lisez impôts et taxes foncières au Portugal. Une fois le bien acheté, l'impôt annuel prend le relais : IMI et AIMI.

Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat, un solicitador ou un comptable portugais.