Dernière relecture des textes : 30 septembre 2026.

Quelles sont les étapes d'un achat immobilier au Portugal ?

Six étapes, dans cet ordre en pratique : obtenir un NIF (numéro fiscal portugais), signer si vous le souhaitez une promesse de vente, réunir les documents du bien, régler les impôts d'acquisition, signer l'acte, faire enregistrer l'acquisition.

Aucun texte que nous ayons lu ne range ces étapes dans cet ordre. Il ressort de sources concordantes (Santander, 30 juin 2026 ; portail gov.pt), pas d'un article de loi. Le point sur lequel la loi est claire, c'est la forme : une vente d'immeuble n'est valable que par escritura pública ou par document particulier authentifié (Código Civil, art. 875). L'acte se signe chez un notaire, un avocat, un solicitador, ou au guichet unique de la Conservatória (Casa Pronta).

C'est une file d'attente que personne n'a décrétée et que tout le monde respecte.

Avant tout cela, il faut savoir où chercher : voir où investir au Portugal.

Faut-il un NIF, un représentant fiscal ou un compte bancaire portugais ?

Le NIF est indispensable en pratique : notaires et banques l'exigent. Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'impose expressément, et cette information repose sur une source de praticien (BPA Property, 24 juillet 2026), pas sur un texte officiel.

Le représentant fiscal est facultatif pour un résident de l'UE, de la Norvège, de l'Islande ou du Liechtenstein, selon la FAQ de l'Autoridade Tributária (page non datée). Deux cabinets écrivent le contraire. Nous suivons l'administration, en le signalant.

Aucun texte trouvé n'impose de compte bancaire portugais. Les praticiens divergent : il devient utile avec un crédit, ou pour régler des charges courantes.

Ce que vous n'avez peut-être pas envie de lire : ouvrir un compte à l'étranger vous oblige à le déclarer en France, avec le formulaire 3916 (impots.gouv.fr, page de mars 2026 ; Code général des impôts, art. 1649 A).

Pour le paiement et le crédit : voir financement et crédit au Portugal.

Quel est l'IMT quand on n'est pas résident fiscal portugais ?

Que dit la règle ?

7,5 % sur un logement, sans exonération ni réduction. C'est le taux de l'IMT (impôt sur les transmissions de biens immobiliers) pour l'achat d'un immeuble ou d'une fraction destiné exclusivement à l'habitation par un acquéreur non résident fiscal portugais (décret-loi 97/2026, art. 6, publié au Diário da República le 20 mai 2026).

Si vous êtes résident fiscal en France et pas au Portugal, vous êtes en principe concerné. Trois exceptions existent, détaillées plus bas ; l'une dépend de la situation de votre conjoint. C'est la résidence fiscale qui compte, pas la nationalité : un Français qui réside fiscalement au Portugal ne l'est pas.

Le préambule du décret-loi présente l'ensemble comme des mesures pour accroître l'offre de logement. La surtaxe des non-résidents n'y est pas justifiée séparément, et nous n'inventons pas de motif.

La date d'effet est le 25 mai 2026. L'article 18 fixe des dates pour d'autres mesures du même décret, notamment le 1er septembre 2026 pour les contrats d'investissement, le régime d'arrendamento acessível et certaines abrogations, et le 1er janvier 2026 pour certaines règles d'IRS. Pour l'IMT, aucune date n'est prévue, donc la loi formulaire s'applique : entrée en vigueur le cinquième jour après la publication (Lei 74/98, art. 2). Certaines sources indiquent le 1er septembre 2026 ; cette date correspond à d'autres dispositions.

Quelles sont les exceptions ?

Trois cas échappent aux 7,5 % :

  • vous avez déjà été résident fiscal au Portugal, à un moment quelconque (au sens de l'art. 16 du code de l'IRS) ;
  • vous le devenez dans les deux ans suivant l'acquisition ;
  • vous concluez un bail d'habitation, avec un loyer sous le plafond fixé par le décret-loi (2,5 fois la rémunération minimale mensuelle de 2026, actualisable par portaria), puis louez le bien au moins 36 mois, consécutifs ou non, pendant les cinq premières années.

Pour le troisième cas, le texte ne dit pas clairement à quoi se rattache le délai de six mois ; la lecture la plus courante est celle d'un bail conclu dans les six mois de l'acquisition. Il vise un bail d'habitation : nous ne l'étendons pas à une location touristique.

Pour les deux derniers cas, l'Autoridade Tributária annule la différence sur demande (réclamation gracieuse), à déposer dans les six mois suivant le jour où vous devenez résident ou celui de la conclusion du bail, selon le cas (décret-loi 97/2026, art. 6, introduisant l'art. 17 n.º 10 à 12 du code de l'IMT).

Si vous achetez en couple, la situation de votre conjoint compte. Selon l'Autoridade Tributária (Ofício-circulado n.º 40131/2026, 4 septembre 2026), pour des époux mariés sous un régime de communauté de biens, les 7,5 % ne s'appliquent que si les deux sont non résidents et si aucun ne l'a jamais été : il suffit que l'un d'eux ait déjà été résident, ou le soit, pour que les taux normaux s'appliquent. Si l'un devient résident dans les deux ans, l'annulation est possible. En indivision, ou si vous achetez seul, même marié sous séparation de biens, chaque acquéreur est apprécié séparément. Cette circulaire engage l'administration, pas les tribunaux. Elle ne dit pas comment classer un régime matrimonial français (communauté légale, séparation, participation aux acquêts) et ne traite ni le PACS ni l'union libre : faites confirmer votre cas par un avocat ou un solicitador.

Quels autres frais faut-il prévoir ?

Trois postes au moins : l'Imposto do Selo, les frais d'acte, les frais d'enregistrement. L'acquéreur paie l'IMT (code de l'IMT, art. 4). Pour le reste, nous n'avons pas assez de sources officielles et ne donnons ni taux ni tarif. Le barème complet de l'IMT change chaque année avec le budget : nous le renvoyons à la page impôts et taxes foncières au Portugal.

Qu'engage vraiment le compromis de vente (CPCV) ?

Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda) est facultatif (gov.pt, extrait). Pour un immeuble, la loi impose une forme particulière, dont la reconnaissance des signatures (Código Civil, art. 410). La Cour suprême y voit une règle impérative, qui protège l'acheteur (STJ, 26 octobre 2022).

Le sinal, l'acompte du CPCV, est présumé dès que l'acheteur remet une somme au vendeur, même sous un autre nom (art. 441). En principe, si l'acheteur manque à son obligation par sa faute, le vendeur garde le sinal. Si c'est le vendeur, l'acheteur peut exiger le double (art. 442 n.º 2). Nous n'avons pas lu les autres alinéas de cet article : cette règle a des nuances.

Le sinal ne ferme pas la voie judiciaire. Pour une promesse portant sur un immeuble, les parties ne peuvent pas écarter l'exécution forcée devant un tribunal (art. 830 n.º 3 ; Cour suprême, 29 octobre 2002 ; Relação de Coimbra, 10 janvier 2023).

Un CPCV lie. Faites-le relire par un avocat ou un solicitador avant de signer.

Que faut-il vérifier avant de signer l'acte ?

La loi impose deux choses à l'acte de vente d'un bien :

  • Le certificat énergétique est obligatoire (décret-loi 101-D/2020, art. 18, 29 et 31 ; Sistema de Certificação Energética).
  • À partir du 1er octobre 2026, l'acte doit mentionner si le bien dispose d'un titre urbanistique. Le notaire, l'avocat ou le solicitador doit y indiquer l'existence du titre, ou la déclaration du vendeur qu'il l'a ou non, à peine d'annulabilité du contrat (RJUE, art. 4.º-A n.º 14, décret-loi 108/2026 ; entrée en vigueur fixée par le décret-loi 155-B/2026 du 31 juillet 2026, qui a déjà reporté une première fois cette date).

C'est le point que vous n'avez pas envie de lire : un bien peut ne pas avoir de titre, et la loi exige de le dire, pas de le corriger. Lisez ce que l'acte en dit.

Pour les autres documents (caderneta predial, certidão permanente, situation de copropriété), les sources divergent depuis 2024 : nous ne publions aucune liste de « documents obligatoires ».

Si un intermédiaire intervient, son numéro de licence AMI doit figurer sur ses documents et publicités (Lei 15/2013). Vous le vérifiez au registre de l'IMPIC.

Que se passe-t-il après la signature ?

L'enregistrement doit être demandé dans les deux mois qui suivent l'acte (code du registo predial, art. 8.º-C n.º 1, dans sa rédaction en vigueur). L'entité qui dresse l'acte doit le faire (art. 8.º-B). En cas de retard, une somme égale à l'émolument s'ajoute à celui-ci, même si l'acte bénéficie d'une réduction ou d'une exonération ; elle est due par l'entité qui avait l'obligation de demander l'enregistrement, en principe celle qui a dressé l'acte (art. 8.º-D).

Une source évoque 30 jours : nous l'écartons, elle contredit le texte.

Nous ne donnons aucun délai moyen de bout en bout : aucune source officielle n'en publie.

Quelles obligations en France quand on achète au Portugal ?

Trois points, sans calcul :

  • un compte ouvert au Portugal se déclare (formulaire 3916) ;
  • l'IFI d'un domicilié fiscal en France couvre aussi ses immeubles situés à l'étranger (Code général des impôts, art. 964) ;
  • la convention France-Portugal ne comporte aucun article sur les impôts sur la fortune : chaque État applique sa loi interne (Bulletin officiel des finances publiques, BOI-INT-CVB-PRT-10-20).

Si vous louez le bien, les revenus se déclarent en source étrangère (formulaire 2047). Le détail vit sur la page impôts et taxes foncières au Portugal.

Questions fréquentes

Peut-on acheter au Portugal sans y résider ?
Rien dans les textes lus ne l'interdit, et le décret-loi 97/2026 fixe un taux précis pour l'acquéreur non résident, ce qui le suppose possible.

Faut-il un avocat ?
Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'impose. L'absence de texte n'est pas prouvée.

Le taux de 7,5 % s'applique-t-il déjà ?
Oui, pour les acquisitions dont la transmission, en pratique la signature de l'acte de vente, intervient à partir du 25 mai 2026, sauf exceptions. Le décret-loi ne prévoit aucun régime transitoire : pour une promesse signée avant cette date, consultez un avocat ou un solicitador.

Qui paie l'IMT et l'Imposto do Selo ?
L'acquéreur paie l'IMT (code de l'IMT, art. 4). Pour l'Imposto do Selo, nous n'avons qu'une source d'intermédiaire bancaire (Santander, juillet 2026), sans texte lu.

Ce qui peut encore changer

Trois éléments peuvent bouger, et aucun ne dépend de nous :

  1. Le budget de l'État 2027. Il sera examiné cet automne. Les dates annoncées ne reposent, à ce jour, que sur une source de presse : nous ne les publions pas. Si le taux ou les exceptions changent, la règle des 7,5 % change avec eux.
  2. Le plafond de loyer de l'exception. La loi permet de le relever par portaria (décret-loi 97/2026, art. 2 n.º 3). Si cela arrive, un achat destiné à la location ne se calcule plus pareil.
  3. Le régime des titres urbanistiques. L'entrée en vigueur a déjà été reportée une fois, parce que les plateformes municipales devaient s'adapter (décret-loi 155-B/2026, préambule). Nous n'avons pas lu ce qui vaut pour les promesses signées avant le 1er octobre 2026 : nous ne l'écrivons pas.

Le scénario le plus simple est que rien ne change avant le prochain budget. Le plus risqué est un texte qui modifie l'IMT ou ses exceptions en cours d'année, sans période de transition. Cette page se relit à chaque loi de finances et à chaque changement de règle.

Voir aussi : investir au Portugal, le point de départ.