Sources : convention France-Portugal consolidée, art. 1, 2, 4 et 24 ; BOFiP BOI-INT-CVB-PRT-10-30 et BOI-PAT-IFI-50-20 ; pages détail de ce guide. Dernière vérification : 5 octobre 2026.
Ce guide s'adresse aux résidents fiscaux français propriétaires, en nom propre, d'un logement au Portugal. Il renvoie vers cinq pages qui détaillent chaque impôt, avec leurs taux, leurs seuils et leurs sources : nous n'en répétons aucun ici. Chaque page porte sa date de vérification.
Où êtes-vous résident fiscal ?
Deux questions décident de tout : où vous êtes résident fiscal, et ce que vous comptez faire du bien. Le reste en découle.
La résidence fiscale ne se confond ni avec la nationalité ni avec l'adresse postale. L'impôt portugais sur un bien situé au Portugal ne dépend pas du pays où vous habitez : il vaut aussi pour un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois. Ce que fait votre pays de résidence, en revanche, en dépend : ce guide traite de la France.
Quand une personne est considérée comme résidente par les deux États, l'article 4 de la convention fixe des critères, dans cet ordre : le foyer d'habitation permanent, le centre des intérêts vitaux, le séjour habituel, puis la nationalité. Nous ne disons pas dans quelle catégorie vous vous rangez : c'est une question de situation personnelle.
Quels impôts un bien portugais génère-t-il ?
Cinq moments, cinq pages. Le tableau dit qui impose, ce que fait la France, et ce qu'aucun texte ne tranche.
| Étape | Qui impose | Que fait la France | Détail | Non tranché |
|---|---|---|---|---|
| Achat | Le Portugal (IMT) | Hors convention | IMT à l'achat | Achat par une société ; promesse de vente antérieure au nouveau taux des non-résidents |
| Détention | Le Portugal (IMI, AIMI) ; la France (IFI) | Hors convention ; l'IMI ne s'impute pas sur l'IFI | IMI et AIMI | AIMI : crédit d'impôt et déduction sur l'IFI |
| Loyers longue durée | Le Portugal | Exonération avec prise en compte pour le taux (notre lecture) | Impôt sur les loyers | Taux réduit pour un bailleur non résident ; prélèvement de solidarité ; plafond du régime des loyers abordables |
| Location courte durée | Le Portugal (IRS, IVA) | Exonération avec prise en compte pour le taux (notre lecture) | Alojamento Local | Établissement stable ; IVA d'un propriétaire sans domicile au Portugal ; prélèvement de solidarité |
| Revente | Le Portugal | Exonération avec prise en compte pour le taux (notre lecture) | Plus-value | Caractère non exclusif de l'article 14 ; prélèvement de solidarité ; accès d'un non-résident au réinvestissement locatif |
Que fait la France, selon l'impôt ?
La réponse change selon l'impôt. Trois cas.
L'exonération avec prise en compte pour le taux. Pour les loyers, la location courte durée et la plus-value, la convention attribue l'imposition au Portugal. Son article 24 exonère en France les revenus dont l'imposition est attribuée au Portugal, en les prenant en compte pour le taux appliqué à vos autres revenus. Elle ne prévoit aucun crédit d'impôt pour ces revenus : les crédits sont réservés à d'autres revenus, comme les dividendes, les intérêts, les redevances, les rémunérations de dirigeants, les artistes et les sportifs. C'est notre lecture. Aucun commentaire de l'administration ne la confirme pour chacun de ces cas, et surtout pas pour la plus-value.
Aucune convention. La convention ne vise que les impôts sur le revenu. L'IMT, l'IMI et l'AIMI sont des impôts portugais sur l'acte ou sur le bien. L'IFI est un impôt français sur le patrimoine immobilier. Aucun ne figure dans la convention. Pour l'IFI, le droit interne permet d'imputer un impôt étranger aux caractéristiques similaires ; le BOFiP exclut l'impôt étranger comparable à une taxe foncière, donc l'IMI n'est pas imputable. Pour l'AIMI, rien n'est tranché.
Les prélèvements sociaux. La convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle couvre : sur le texte, l'exonération les atteint. Elle ne nomme pas le prélèvement de solidarité, et nous n'avons trouvé aucune doctrine à son sujet pour le Portugal.
Quelles sont les questions sans réponse officielle ?
Six points ne sont tranchés ni par un texte ni par une doctrine publiée. Chacun est dit dans la page concernée.
- Le prélèvement de solidarité sur les loyers, la location courte durée et la plus-value : la convention ne le nomme pas.
- Le taux réduit des loyers pour un bailleur non résident : le texte ne pose aucune condition de résidence, et l'administration n'a rien publié sur ce point.
- L'exonération française de la plus-value : l'article 14 de la convention dit « imposables », et non « ne sont imposables que ».
- L'AIMI et l'IFI : le crédit d'impôt et la déduction ne sont tranchés par aucune doctrine.
- L'IVA d'un propriétaire sans domicile au Portugal, et la franchise des petites entreprises.
- L'accès d'un non-résident au réinvestissement locatif de la plus-value et au régime des loyers abordables, dont le plafond de loyer n'était pas publié à notre dernière vérification.
Que regarder, et quand ?
Avant l'achat. Votre résidence fiscale, et l'usage prévu du bien : résidence secondaire, location longue durée ou courte durée. L'impôt à l'acquisition dépend de votre statut au Portugal.
Chaque année. L'IMI, l'AIMI et, côté France, l'IFI : les dates de paiement et de déclaration se lisent dans la page de la détention. Un bien laissé vacant coûte plus cher.
Pendant la location. Les loyers se déclarent au Portugal, puis en France. La location de longue durée et la location courte durée n'obéissent pas aux mêmes règles.
À la revente. La plus-value se déclare l'année suivant la vente. Un réinvestissement peut l'exclure de l'impôt portugais, sous des conditions strictes.
Chaque moment renvoie à la ligne correspondante du tableau.
Ce que vous lirez encore ailleurs
- « La convention évite toute double imposition. » Elle ne vise que les impôts sur le revenu : l'IMT, l'IMI, l'AIMI et l'IFI en sont exclus.
- « Vous aurez un crédit d'impôt en France sur vos loyers ou votre plus-value. » Les crédits de la convention sont réservés à d'autres revenus. Pour les gains immobiliers, nous lisons une exonération avec taux effectif, sans position publiée.
- « Un non-résident paie un taux fixe sur sa plus-value. » Ce régime n'existe plus pour les revenus depuis 2023.
- « Une contribution spéciale frappe l'alojamento local. » Créée en 2023, elle a été révoquée en 2024, avec effet au 31 décembre 2023.
- « L'IMI s'impute sur l'IFI. » Le BOFiP exclut les impôts étrangers comparables aux taxes foncières.
Ce que ce guide ne couvre pas
La succession, la donation, l'achat par une société, la TVA sur travaux, les cotisations de sécurité sociale portugaises et les régimes spéciaux de résidence ne sont pas traités. Selon votre situation, ils relèvent d'un avocat fiscaliste, d'un solicitador ou d'un comptable.
Questions fréquentes
Dois-je payer un impôt à l'achat si je vis en France ?
Oui : l'IMT est dû au Portugal, avec un taux propre aux non-résidents et des exceptions. Voir la ligne « Achat » du tableau.
Dois-je payer une taxe foncière au Portugal ?
Oui, l'IMI, dû par le propriétaire au 31 décembre. L'AIMI ne vise que les propriétaires dont la valeur patrimoniale dépasse un seuil. Côté France, l'IFI s'ajoute si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse un seuil, et votre bien portugais y compte.
Mes loyers portugais sont-ils taxés en France ?
D'impôt sur le revenu, en principe non, d'après notre lecture de la convention. Ils comptent pour le taux de vos autres revenus et doivent être déclarés.
Et si je loue en courte durée ?
La logique est la même pour l'impôt sur le revenu. L'IVA, le régime d'activité et la taxe touristique s'y ajoutent au Portugal.
Ma plus-value à la revente est-elle imposée en France ?
Probablement exonérée d'impôt sur le revenu, d'après la convention. Aucune doctrine ne le confirme, et le prélèvement de solidarité n'est pas tranché.
Que peut-il changer après 2026 ?
- Le budget de l'État 2027 peut toucher les taux, les seuils ou les régimes : aucun projet portugais n'était trouvé au 5 octobre 2026.
- Les administrations portugaise et française peuvent publier des positions sur les six points sans réponse.
- Le plafond de loyer du régime des loyers abordables doit être fixé par portaria : sa publication déclencherait le régime.
- Les communes peuvent modifier chaque année leur taux de taxe foncière.
Retrouvez les autres pages du guide dans la section Investir.
Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un solicitador ou un comptable portugais.