Sources : Código do IMI, art. 8, 112, 120 et 135.º-A à 135.º-I (Portal das Finanças) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-50-20 (29 avril 2020) ; convention France-Portugal, art. 1 et 2. Dernière vérification : 5 octobre 2026.

Cette page s'adresse aux résidents fiscaux français propriétaires, en nom propre, d'un logement au Portugal. L'IMI et l'AIMI valent pour tout propriétaire, quel que soit son pays de résidence. L'IFI est un impôt français : il ne concerne que les résidents de France. Les sociétés et les successions ne sont pas traitées.

Qui paie l'IMI, et sur quelle base ?

L'IMI est dû par le propriétaire du bien au 31 décembre de l'année (art. 8 du CIMI). Celui qui figure à la matrice prédiale à cette date est présumé propriétaire. L'impôt s'applique à la valeur patrimoniale tributaire (VPT) du bien, que fixe l'administration : ce n'est pas le prix de marché.

L'article 8 ne distingue pas résident et non-résident. Le seul critère de domicile concerne un taux majoré de 7,5 % pour les propriétaires domiciliés dans un territoire à fiscalité privilégiée, qui ne vise pas les personnes physiques (art. 112, n.º 4 et 17).

Quel est le taux de l'IMI ?

Le taux dépend du bien et de la commune (art. 112) :

  • bien urbain : de 0,3 % à 0,45 % de la VPT ;
  • bien rustique : 0,8 %.

Chaque commune fixe son taux, dans cette fourchette, par délibération. Si elle ne le communique pas à l'AT, le taux minimum de 0,3 % s'applique. Les communes peuvent aussi majorer ou minorer le taux selon la situation du bien. Deux cas à retenir :

  • un bien vacant depuis plus d'un an, ou en ruine : le taux est triplé ;
  • un bien loué : la commune peut réduire le taux jusqu'à 20 %.

Dans les zones de pression urbanistique, le texte permet aussi une majoration jusqu'à 100 % pour un alojamento local. Nous n'avons pas vérifié quelles communes l'appliquent. Voir la fiscalité de l'Alojamento Local.

Aucun taux n'est propre à un non-résident personne physique. Le taux 2026 de votre commune se lit sur le Portal das Finanças et dans la délibération municipale : nous n'en donnons aucun.

Quand et comment paie-t-on l'IMI ?

D'après la version archivée de l'article 120, l'IMI se paie en mai si son montant est inférieur ou égal à 100 €, en mai et en novembre jusqu'à 500 €, et en mai, août et novembre au-delà. Cette version est à reconfirmer. L'AT envoie le document de paiement avant le mois du paiement. Si vous ne le recevez pas, vous pouvez en demander un second auprès d'un service des finances (art. 119, d'après un miroir du texte).

Nous n'avons trouvé aucune règle de notification ou de représentation propre à l'IMI pour un propriétaire sans adresse au Portugal. L'article 130 du CIRS rend facultatif le représentant fiscal d'un résident de l'UE, mais il vise l'IRS.

Qu'est-ce que l'AIMI ?

L'AIMI est un impôt additionnel sur la somme des valeurs patrimoniales des biens urbains d'un même propriétaire : logements et terrains à bâtir (art. 135.º-A à 135.º-C). Il est dû par le propriétaire au 1er janvier.

  • Déduction : 600 000 € par personne physique. Un couple peut opter pour une taxation conjointe, avec 1,2 million d'euros de déduction, du 1er avril au 31 mai, uniquement sur le Portal. L'option manquée est perdue pour l'année.
  • Taux : 0,7 % sur la part de la valeur qui dépasse la déduction, jusqu'à 1 million d'euros ; 1 % de 1 à 2 millions ; 1,5 % au-delà. Ces seuils doublent pour un couple qui a opté (art. 135.º-F). Les sociétés relèvent d'autres taux.
  • Calendrier : l'AT liquide l'AIMI en juin et le paiement se fait en une fois, en septembre (art. 135.º-G, n.º 4 ; art. 135.º-H). L'échéance de 2026 est passée au 5 octobre.
  • Bien vacant : la déduction de 600 000 € ne s'applique pas aux biens vacants depuis plus d'un an ni aux ruines (art. 135.º-C, n.º 4).

L'IMI et l'AIMI se déduisent-ils de vos loyers portugais ?

L'IMI se déduit des loyers de catégorie F, comme les autres charges payées pour obtenir le revenu (art. 41 du CIRS). L'AT précise qu'il se déduit l'année de son paiement (information vinculativa n.º 11676). L'AIMI n'est pas une charge de l'article 41, qui l'exclut expressément. L'article 135.º-I du CIMI permet de le déduire de la coleta de l'IRS, dans une limite liée aux revenus nets de catégorie F. Pour l'alojamento local, au régime simplifié, nous n'avons pas trouvé de règle sur l'IMI.

Les loyers sont détaillés dans l'impôt sur les loyers longue durée.

La convention France-Portugal les couvre-t-elle ?

Non. La convention ne s'applique qu'aux impôts sur le revenu (art. 1 et 2). Elle liste, côté français, l'impôt sur le revenu, l'impôt sur les sociétés, leurs contributions, la CSG et la CRDS, et côté portugais l'IRS, l'IRC et les derramas. L'IMI et l'AIMI n'y figurent pas, et l'IFI non plus.

L'article 2, §4 étend la convention aux impôts futurs de nature « identique ou analogue » à ceux qu'elle liste, des impôts sur le revenu. L'IFI est un impôt sur le patrimoine immobilier : ce n'est pas une lecture que l'administration ait publiée, mais elle ressort de la liste des conventions, qui ne mentionne aucun impôt sur la fortune pour le Portugal.

Votre bien portugais entre-t-il dans l'IFI ?

Un résident de France est imposable à l'IFI sur ses biens immobiliers situés en France ou à l'étranger, si son patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier (art. 964 du CGI ; formulaire 2042-IFI, campagne 2026). Le bien portugais compte dans ce seuil.

  • Barème : il part de 0,50 % au-dessus de 800 000 € et atteint 1,50 % au-delà de 10 millions d'euros (brochure de l'IFI 2024 ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-40-10, 5 juin 2024). Nous n'avons pas relu l'article 977 du CGI ni la loi de finances pour 2026 ; des sources secondaires indiquent que le barème n'a pas changé.
  • Valeur à déclarer : la valeur vénale du bien, et non la VPT portugaise, qui est une base administrative. Nous n'avons trouvé aucune règle d'évaluation propre à un bien étranger.
  • Abattement de 30 % : il ne vise que la résidence principale, donc pas une résidence secondaire (art. 973 du CGI).
  • Déclaration : la 2042-IFI se dépose avec la déclaration de revenus. Sous le seuil, aucune déclaration n'est due.

Un oubli ou un retard de déclaration entraîne des majorations : voir le BOFiP BOI-PAT-IFI-60-20.

L'IMI et l'AIMI s'imputent-ils, ou se déduisent-ils, sur l'IFI ?

Le crédit d'impôt. En l'absence de convention, l'article 980 du CGI permet d'imputer sur l'IFI l'impôt acquitté à l'étranger dont les caractéristiques sont similaires à celles de l'IFI. L'imputation est limitée à l'IFI afférent aux biens situés à l'étranger, pays par pays, et l'impôt étranger de l'année N s'impute sur l'IFI de la même année (BOFiP BOI-PAT-IFI-50-20, §40 et §60).

  • L'IMI n'est pas imputable. Le BOFiP exclut les impôts étrangers comparables aux taxes foncières françaises, dont l'assiette et l'objet ne sont pas ceux de l'IFI (§50). Il ne cite pas l'IMI nommément : c'est notre application.
  • L'AIMI : rien n'est tranché. Il ressemble à l'IFI par son caractère annuel, son calcul global par contribuable, son abattement et son barème progressif. Il s'en écarte par une assiette administrative, un périmètre limité à l'urbain, et son statut d'additionnel à un impôt municipal. Aucune doctrine, aucune décision.

La dette déductible. L'article 974 du CGI admet en déduction de la base IFI les impôts dus à raison du bien, par exemple la taxe foncière. Le texte ne distingue pas les impôts français des impôts étrangers : l'IMI, et peut-être l'AIMI, y entreraient. C'est notre lecture ; le BOFiP est muet sur ce point.

La démarche. Pour demander une imputation, l'annexe 6 de la 2042-IFI vaut demande. Il faut conserver une attestation de l'administration étrangère, ou la quittance rapprochée de la déclaration étrangère (§70 et §80).

Ce que vous lirez encore ailleurs

  • « La convention évite la double imposition de l'IFI. » Non : elle ne vise que les impôts sur le revenu.
  • « Imputez votre IMI sur votre IFI. » Le BOFiP exclut les impôts comparables aux taxes foncières.
  • « La valeur patrimoniale portugaise suffit pour l'IFI. » C'est une base administrative, pas la valeur vénale.
  • « Le coefficient de vétusté de l'IMI est abrogé. » Seul le n.º 3 de l'article 44, qui le fixait pour l'alojamento local, l'est, avec effet au 31 décembre 2023 (DL 57/2024, art. 3, b et art. 4).
  • « Tous les propriétaires paient l'AIMI. » Seulement au-dessus de la déduction de 600 000 €.

Questions fréquentes

Dois-je payer l'IMI si je vis en France ?
Oui, s'il est dû au 31 décembre par le propriétaire du bien. L'AIMI ne vous concerne que si la valeur patrimoniale de vos biens urbains dépasse la déduction.

L'IMI se déduit-il de mon IFI ?
Il ne s'impute pas sur l'IFI. Dans notre lecture, il se déduit de la base comme dette.

Mon bien portugais compte-t-il pour le seuil de l'IFI ?
Oui : l'IFI vise le patrimoine immobilier mondial.

Quand paie-t-on l'AIMI ?
En septembre, en une fois.

Un bien vide coûte-t-il plus cher ?
Oui : l'IMI est triplé, et l'AIMI se calcule sans déduction pour ce bien.

Que peut-il changer après 2026 ?

  • Les communes peuvent modifier leur taux d'IMI chaque année.
  • Le budget de l'État 2027 peut toucher les taux ou les seuils : aucun projet portugais n'était trouvé au 5 octobre 2026.
  • L'administration française peut se prononcer sur l'AIMI et l'IFI. Elle ne l'a pas fait à ce jour.

L'impôt dû à l'achat est traité dans l'IMT à l'achat. Pour voir ces taxes parmi les autres impôts d'un bien portugais, lisez impôts et taxes foncières au Portugal.

Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un solicitador ou un comptable portugais.