Comment sont imposés les loyers d'un bien portugais quand on est résident fiscal français ?

Sources : convention France-Portugal (version consolidée, avenant du 25 août 2016 et convention multilatérale intégrés), art. 6 et 24 ; Decreto-Lei n.º 97/2026 du 20 mai 2026, art. 9 ; Código do IRS, art. 72. Dernière vérification : 1er octobre 2026.

Cette page s'adresse aux résidents fiscaux français. La règle portugaise vaut pour tout propriétaire qui n'habite pas au Portugal, donc aussi pour un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois. L'exonération en France, en revanche, ne vaut que pour la convention France-Portugal. Dans cette page, « IRS » désigne l'impôt sur le revenu portugais.

Qui impose ces loyers : le Portugal ou la France ?

Les deux États se partagent le droit d'imposer, et la convention du 14 janvier 1971 tranche : les revenus d'un bien immobilier, location comprise, sont imposables dans l'État où le bien est situé (art. 6). Pour un appartement à Lisbonne, c'est le Portugal.

La France ne les impose pas à son tour : elle les exonère (art. 24, §1, a). Mais elle ne les ignore pas. Elle les ajoute à vos autres revenus pour fixer le taux qui s'applique à ces autres revenus (art. 24, §1, b). C'est l'exonération avec taux effectif. Ce n'est pas un crédit d'impôt : la convention réserve ce mécanisme aux dividendes, intérêts et redevances.

Vos loyers portugais ne vous font donc pas payer d'impôt sur le revenu en France. Ils peuvent en revanche faire monter le taux du reste de vos revenus. Ce n'est pas « rien en France ».

La doctrine de l'administration française (BOFiP BOI-INT-CVB-PRT-10-30, 12 septembre 2012, §20 et §100) date d'avant l'avenant de 2016. Les articles 6 et 24, §1, a) et b) n'ont pas été modifiés depuis.

Quel taux le Portugal applique-t-il ?

Un logement loué comme habitation est taxé à un taux autonome de 25 % (CIRS, art. 72, n.º 2). Les loyers non habitationnels, comme un local commercial, sont à 28 % (n.º 1, al. e). Pour l'habitation, le texte ne pose aucune condition de résidence du bailleur.

La location de courte durée, l'Alojamento Local, relève d'autres règles : voir la fiscalité de l'Alojamento Local.

Comment la durée du bail réduit-elle le taux ?

Le législateur récompense les baux longs pour l'habitation permanente. Sur la base de 25 % (art. 72, n.º 3 à 5) :

• un bail d'au moins cinq ans et de moins de dix ans : réduction de 10 points, soit 15 % ;
• au moins dix ans et moins de vingt : réduction de 15 points, soit 10 % ;
• vingt ans et plus : réduction de 20 points, soit 5 %.

Un renouvellement peut ajouter une réduction, dans une limite fixée par le texte. Un nouveau bail dont le loyer baisse d'au moins 5 points par rapport au précédent ouvre une réduction supplémentaire de 5 points (n.º 24). Si le bail prend fin avant son terme pour un motif imputable au bailleur, le droit à ces réductions s'éteint depuis le début du contrat : la différence d'impôt se régularise, avec des intérêts compensatoires (n.º 20). Seul un bail d'habitation permanente ouvre droit à ces réductions : selon l'AT, un bail d'habitation non permanente reste à 25 % (information vinculativa n.º 30248, 15 juin 2026).

Les réductions ne jouent pas si le loyer dépasse de plus de 50 % les plafonds de référence, pour les baux conclus à partir du 1er janvier 2024 (n.º 23). Depuis le 1er septembre 2026, ces plafonds renvoient à ceux du RSAA (DL 97/2026, art. 14), dont la portaria n'était pas publiée au 19 septembre. Nous n'avons trouvé aucune doctrine sur les baux conclus à cheval sur cette date.

Le taux de 10 % : qui y a droit ?

Depuis le 1er janvier 2026, un taux autonome de 10 % s'applique aux loyers d'un bail exclusivement destiné à l'habitation, dont le loyer mensuel ne dépasse pas la limite du décret, pour les loyers perçus jusqu'au 31 décembre 2029 (DL 97/2026, art. 9, Estatuto dos Benefícios Fiscais art. 45.º-C, n.º 1).

• La limite est de 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026. Celui-ci est de 920 € (Decreto-Lei n.º 139/2025), soit 2 300 € au 1er octobre 2026. Une portaria peut l'actualiser (art. 2, n.º 3).
• Le loyer retenu est le montant payé pour le logement, auquel s'ajoutent les biens meubles, équipements ou parties accessoires qui restent matériellement liés à l'immeuble de façon permanente, et les services qui contribuent à sa valorisation, même s'ils font l'objet de contrats distincts (art. 3, n.º 1). Pour un bail, on retient le montant annuel divisé par le nombre de mois (n.º 3). Avec plusieurs locataires, la limite se mesure sur le total (n.º 2) ; la copropriété que vise ce numéro est celle de l'acquisition.
• Les baux déjà en cours sont concernés : le taux s'applique aux loyers perçus depuis le 1er janvier 2026, sans condition de date de signature (art. 18, n.º 2).
• Un taux plus favorable prime : le texte dit « sauf taux plus favorable », et le décret réserve l'option pour le régime le plus avantageux (art. 2, n.º 4).
• Avec les réductions de durée, le texte ne prévoit aucun cumul : le 10 % cède devant une taxe plus favorable. Sur la base de 25 %, les réductions de base donnent 15, 10 ou 5 %. Avec les renouvellements et la réduction du n.º 24, le résultat varie d'un contrat à l'autre, et les conditions diffèrent : habitation permanente et durée d'un côté, plafond de loyer de l'autre. C'est un calcul à faire contrat par contrat, pas une règle : nous n'avons trouvé aucune doctrine de l'AT sur ce choix.
• Retenue à la source : si votre locataire est une entité tenue à une comptabilité organisée, elle retient l'impôt, à 25 % en principe et à 10 % pour les loyers de ce régime (CIRS, art. 101, n.º 1, al. e et f).
• Bail avec une société : pour le 10 %, l'AT l'admet à trois conditions : l'occupant, une personne physique, est identifié par son nom et son identifiant fiscal dans le contrat ; le contrat stipule l'usage exclusivement résidentiel, avec interdiction de sous-location, de cession de la position contractuelle et de tout usage commercial, industriel ou de services ; le loyer respecte la limite. Un usage même partiel comme siège ou activité de la société requalifie le bail en non habitationnel, donc à 28 % (information vinculativa n.º 30751, 15 septembre 2026). Pour le taux de base de l'article 72, un bail avec une société sans occupant identifié n'est pas un bail d'habitation (information vinculativa n.º 30248).
• Maintien du 10 % : il reste soumis aux règles générales de l'article 14 du EBF, notamment l'absence de dettes fiscales (information vinculativa n.º 30751, §11). Nous n'avons pas relu cet article.

Ce qui n'est pas tranché. Le texte du 10 % ne pose aucune condition de résidence du bailleur, et l'AT, qui a précisé le cas du locataire société, ne s'est pas prononcée sur la résidence du bailleur. Un argument plaide pour l'absence de restriction : le même décret vise expressément les non-résidents ailleurs (art. 17, n.º 10 du CIMT) et ne le fait pas ici. C'est une lecture du texte, pas une réponse de l'AT. Nous ne pouvons pas vous dire que vous y avez droit.

La même limite de loyer sert d'exception à l'IMT d'un non-résident : voir l'IMT à l'achat pour les non-résidents.

Le RSAA : que prévoit-il, et où en est-il ?

Le régime simplifié de loyer abordable (RSAA) s'applique depuis le 1er septembre 2026 (DL 97/2026, art. 18, n.º 1). Il exonère d'IRS les loyers d'un bail qui respecte deux conditions (annexe III, art. 4 à 6) :

• un plafond de loyer par typologie, calculé à partir de 80 % de la médiane des loyers au mètre carré publiée par l'INE pour la commune ;
• une durée minimale de trois ans, ou de trois mois pour une résidence temporaire.

Le bailleur dépose le contrat sur la plateforme de l'IHRU avant le 15 janvier de l'année suivante. Le texte ne pose aucune condition de résidence du bailleur ; l'AT n'a rien publié pour un non-résident.

Le plafond dépend d'une portaria. Au 19 septembre 2026, elle n'était pas publiée selon la presse professionnelle, et nous n'en avons pas trouvé trace le 1er octobre. La plateforme de l'IHRU l'attendait aussi. Tant que le plafond n'existe pas, le régime ne peut pas s'appliquer en pratique.

Le décret ne prévoit aucune conversion automatique d'un bail ordinaire déjà en cours : sa règle transitoire ne vise que les contrats de l'ancien programme (art. 15, n.º 2).

Un loyer exonéré au Portugal par le RSAA devrait rester exonéré en France, avec prise en compte pour le taux : la convention attache l'exonération française à l'attribution du droit d'imposer au Portugal (art. 6 et 24), pas à l'imposition effective. C'est notre lecture. Aucune doctrine ne traite le RSAA.

Comment déclarer et payer au Portugal ?

• Catégorie et déclaration. Les loyers relèvent de la catégorie F de l'IRS, à inscrire à l'annexe F (information vinculativa n.º 13276, qui traite d'un cas voisin, un droit de superficie). Nous n'avons pas vérifié la procédure propre aux non-résidents ni le numéro d'identification fiscal.
• Représentant fiscal. Obligatoire pour un non-résident, mais facultatif pour un résident de l'UE ou de l'EEE (CIRS, art. 130, n.º 2).
• Charges déductibles. Tous les frais effectivement supportés et payés pour obtenir ou garantir les loyers, bien par bien. Sont exclus les frais financiers, les amortissements, le mobilier, l'électroménager et les articles de décoration, ainsi que l'adicional ao IMI. Les charges de copropriété obligatoires se déduisent (art. 41, version du 11 septembre 2024). L'AT applique cet article à un propriétaire non résident (information vinculativa n.º 26547, 19 novembre 2024).
• Impôt du timbre. L'Imposto do Selo est de 10 % du loyer mensuel, à la charge du bailleur, dû au début du bail. Le contrat se communique à l'AT avant la fin du mois suivant, par la Modelo 2. Le décret 97/2026 ne modifie pas ce point (AT, page « Contrato de arrendamento urbano », consultée le 1er octobre 2026).
• Option pour le barème des résidents : deux voies, une question ouverte.
  • L'article 72, n.º 15 et 16 permet à un non-résident de l'UE ou de l'EEE d'opter, pour certains revenus, pour le barème des résidents, avec prise en compte de ses revenus mondiaux. Ces paragraphes ne citent pas les loyers d'habitation du n.º 2.
  • L'article 17.º-A ouvre l'option à un résident d'un autre État de l'UE ou de l'EEE dont au moins 90 % des revenus de l'année, revenus étrangers compris, sont de source portugaise. La retenue à la source subsiste, et l'option se fait dans la déclaration annuelle. Il vise les revenus qui seraient soumis à englobement s'ils étaient perçus par un résident.
  • Nous n'avons trouvé aucune doctrine de l'AT qui range les loyers d'habitation dans l'une ou l'autre voie : la question est ouverte. Demandez-la à votre comptable portugais.

Et en France, que déclarez-vous ?

Vous déclarez ces loyers même s'ils sont exonérés, pour la détermination du taux (brochure de l'impôt sur le revenu 2026).

Quel formulaire et quelle case, la brochure de l'administration ne le dit pas de façon cohérente : elle renvoie à la déclaration 2047 à un endroit et l'écarte à un autre. Les formulaires de la déclaration 2027 ne sont pas publiés. Confirmez auprès de votre service des impôts.

Si vous encaissez les loyers sur un compte ouvert au Portugal, ce compte se déclare (formulaire 3916, case 8UU de la déclaration).

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils ?

La convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle couvre (art. 2, §3, a, tel que modifié en 2016). L'article 24, §1, a) exonère les impôts de l'article 2 lorsque l'imposition est attribuée au Portugal. Sur le texte, la CSG et la CRDS ne devraient donc pas s'appliquer à ces loyers. Nous n'avons trouvé aucune doctrine de l'administration qui le confirme pour le Portugal.

Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n'est pas tranché. La convention ne le cite pas, et nous n'avons trouvé aucune doctrine sur son application à des revenus exonérés par la convention. Service-Public le présente comme un prélèvement sur les revenus du patrimoine, sans traiter le cas d'un bien portugais. Il pourrait rester dû.

Ce que vous lirez encore ailleurs

• « Crédit d'impôt sur vos loyers portugais. » La convention prévoit l'exonération avec taux effectif, pas un crédit d'impôt.
• « Taxe libératoire. » Le texte parle d'un taux autonome.
• « Trois ans minimum » pour le 10 %. Cette condition ne figure pas dans l'article 45.º-C.
• « 28 % pour les non-résidents. » Le 28 % vise les loyers non habitationnels. Pour l'habitation, le texte donne 25 %.

Questions fréquentes

Dois-je déclarer en France des loyers déjà taxés au Portugal ?
Oui, pour le calcul du taux. Ils sont exonérés d'impôt sur le revenu en France.

Le taux de 10 % s'applique-t-il à un non-résident ?
Le texte ne pose pas de condition de résidence, mais l'AT ne s'est pas prononcée sur ce point. Non tranché.

Faut-il un représentant fiscal ?
Pas pour un résident de l'UE ou de l'EEE, où il est facultatif (art. 130, n.º 2).

Le RSAA est-il disponible ?
Il s'applique depuis le 1er septembre 2026, mais son plafond de loyer n'était pas publié au 19 septembre.

Et pour la location de courte durée ?
Autres règles : voir la fiscalité de l'Alojamento Local.

Que peut-il changer après 2026 ?

• La portaria du RSAA fixera les plafonds et déclenchera le régime.
• Le 10 % s'arrête pour les loyers perçus après le 31 décembre 2029, sauf prolongation.
• La limite de 2 300 € peut être actualisée par portaria (DL 97/2026, art. 2, n.º 3).
• L'administration peut préciser l'application aux non-résidents et le prélèvement de solidarité. Elle ne l'a pas fait à ce jour.

Pour voir ces loyers parmi les autres impôts d'un bien portugais, lisez impôts et taxes foncières au Portugal.

Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un solicitador ou un comptable portugais.