Sources : CIRS, art. 31 et 72 (Portal das Finanças, texte consolidé lu le 1er octobre 2026) ; information vinculativa n.º 16495 (AT, 20 décembre 2019) ; convention France-Portugal, art. 6, 7 et 24. Dernière vérification : 1er octobre 2026.

Cette page s'adresse aux résidents fiscaux français. La règle portugaise vaut pour tout propriétaire qui n'habite pas au Portugal, donc aussi pour un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois. L'exonération en France ne vaut que pour la convention France-Portugal. Elle traite l'AL en moradia ou apartamento, que l'article 31 du CIRS distingue expressément. Dans cette page, « IRS » désigne l'impôt sur le revenu portugais.

Qui impose un AL : le Portugal ou la France ?

La convention attribue au Portugal les revenus d'un bien situé chez lui. L'article 6 vise l'exploitation directe, la location et toute autre forme d'exploitation d'un bien immobilier. L'article 7 ne permet d'imposer les bénéfices d'une entreprise dans l'autre État que par un établissement stable, et son §6 réserve les articles qui traitent certains revenus à part.

Le Portugal raisonne en activité : pour l'AT, un AL exploité par un non-résident est imputable à un établissement stable (art. 18 du CIRS). La convention définit l'établissement stable comme une installation fixe d'affaires (art. 5 §1). Nous n'avons trouvé aucune doctrine qui dise si un appartement loué à court terme avec services en est un.

Quelle que soit la lecture, l'imposition est attribuée au Portugal, et l'article 24 §1 exonère en France les revenus attribués au Portugal, avec prise en compte pour le taux. C'est notre lecture, pas un texte : aucun commentaire de l'administration ne traite l'AL. La méthode est détaillée dans l'impôt sur les loyers longue durée.

Comment le Portugal calcule-t-il l'impôt ?

L'exploitation d'un AL produit des revenus de catégorie B, au régime simplifié. On applique un coefficient aux recettes brutes pour obtenir le revenu imposable :

  • 0,35 pour l'AL en moradia ou apartamento : l'article 31, n.º 1, a) l'exclut du coefficient hôtelier de 0,15, et l'AT applique le 0,35 de l'alinéa c) (information vinculativa n.º 16495) ;
  • 0,50 pour l'AL en moradia ou apartamento situé en « zone de contention » (art. 31, n.º 1, h, ajouté par la Lei n.º 2/2020 du 31 mars). Ce coefficient est en vigueur.

L'article 31 ne définit pas la zone de contention. Le régime juridique de l'AL (art. 15.º-A du DL 128/2014, modifié par le DL 76/2024) permet aux communes d'en créer par règlement. Le lien entre les deux textes est notre lecture : demandez à la commune si votre bien est dans une zone. Le registre et les zones sont détaillés dans la page sur l'Alojamento Local à Lagos.

Pour un non-résident, le revenu obtenu par un établissement stable est taxé à 25 % (art. 72, n.º 6, a). L'information n.º 16495 applique ce 25 % au revenu après coefficient. Elle répond à un cas particulier, celui d'un propriétaire résident en Angola, et date de 2019.

La règle des 15 % (art. 31, n.º 13) : si les charges justifiées sont inférieures à 15 % des recettes, la différence s'ajoute au revenu imposable. Elle ne vise que les coefficients b) et c) : le 0,50 n'est donc pas concerné. Pour un immeuble d'AL dont vous êtes propriétaire, 4 % de sa valeur patrimoniale comptent comme charge. Vous devez aussi identifier sur le Portal das Finanças, avant fin février de l'année suivante, les immeubles affectés à l'AL (n.º 15, b).

Le taux de 10 % et le RSAA s'appliquent-ils à l'AL ?

Aucun texte et aucune doctrine ne le tranchent. Plusieurs éléments plaident pour l'exclusion :

  • le taux de 10 % de l'article 45.º-C du EBF vise des contrats « destinés exclusivement à l'habitation » ;
  • le RSAA s'applique aux baux d'habitation et exige trois mois minimum (annexe III, art. 2 et 5) ;
  • selon l'AT, tout usage non habitationnel, même partiel, fait perdre au bail son caractère d'habitation (information vinculativa n.º 30751) ;
  • l'AT décrit l'AL comme un service hôtelier, et non comme un simple bail (information vinculativa n.º 29462, §17).

C'est une lecture, pas une réponse de l'AT. Les loyers de longue durée sont traités dans l'article sur l'impôt sur les loyers.

Quelles options pour le barème des résidents ?

  • Article 72, n.º 15 et 16. Un résident de l'UE ou de l'EEE peut opter pour le barème général à la place du taux autonome, pour certains revenus. Le n.º 6, celui de l'établissement stable, en fait partie. Tous vos revenus, y compris étrangers, servent à fixer le taux.
  • Article 17.º-A. Il ouvre l'option à un résident de l'UE ou de l'EEE dont au moins 90 % des revenus de l'année, revenus étrangers compris, sont de source portugaise. La retenue à la source subsiste.
  • Catégorie F. D'après la lecture d'un expert de l'article 28, n.º 14, un exploitant d'AL en moradia ou apartamento peut opter chaque année pour les règles de la catégorie F. Nous n'avons pas relu ce texte, et nous n'avons trouvé aucune doctrine sur ses effets pour un non-résident.

Aucune doctrine de l'AT ne dit comment ces options jouent pour un AL : question ouverte. Un représentant fiscal est facultatif en matière d'IRS pour un résident de l'UE ou de l'EEE (art. 130, n.º 2).

IVA : faut-il en facturer ?

Selon l'AT, l'hébergement en AL relève de la verba 2.17 de la liste I du CIVA : taux réduit de 6 % (art. 18, n.º 1, a). Les frais de ménage suivent le même taux quand le ménage fait partie du service. Un ménage contracté séparément par le client est à 23 % (information vinculativa n.º 29462, 27 mars 2026).

La franchise des petites entreprises (art. 53, n.º 1 du CIVA) est réservée aux assujettis qui ont leur siège ou leur domicile au Portugal, avec un chiffre d'affaires national d'au plus 15 000 € l'année précédente. Elle ne s'applique pas à qui n'a ni siège ni domicile au Portugal, même avec un établissement stable ou un numéro d'IVA (Ofício circulado n.º 25062, 26 mars 2025, points 1 et 3).

Pour un assujetti établi dans un autre État membre, une franchise transfrontalière existe d'après un expert (art. 53, n.º 2). Nous n'avons trouvé aucun texte de l'AT qui en précise la mise en œuvre pour un AL, ni les obligations déclaratives d'un non-domicilié. Nous ne vous disons donc pas si vous devez facturer de l'IVA : demandez-le à un comptable portugais avant d'exploiter.

Taxe touristique et autres taxes locales

La taxe touristique est instituée par chaque commune par règlement municipal. Les règlements de Lagoa et de Loulé visent expressément l'AL, et certains confient la collecte à l'exploitant. Le montant se lit dans le règlement de la commune du bien : nous n'en donnons aucun.

Déclarer en France

  • Nature du revenu. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (impots.gouv.fr).
  • Formulaires. La notice de la 2047 renvoie les revenus exonérés pris en compte pour le taux au cadre 8, puis à la ligne 8TI de la 2042. Des sources secondaires citent d'autres lignes de la 2042 C PRO. Les formulaires des revenus 2026 ne sont pas publiés : confirmez auprès de votre service des impôts.
  • Statut de loueur. Être loueur en meublé professionnel ou non change le régime interne français. Nous n'avons trouvé aucune doctrine qui lie ce statut à la convention.
  • Compte bancaire. Si vous encaissez sur un compte ouvert au Portugal, ce compte se déclare (formulaire 3916, case 8UU de la déclaration).
  • Plateformes. Elles déclarent les revenus de leurs vendeurs et ces données s'échangent entre États (directive (UE) 2021/514 ; BOFiP BOI-INT-AEA-30). Pour une location immobilière, l'échange se fait selon le lieu du bien. Nous n'avons pas trouvé si la France les reçoit aussi.

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils ?

L'administration publie un taux de 18,6 % pour une location meublée non professionnelle : CSG 10,6 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 % (impots.gouv.fr, fiche modifiée le 17 juillet 2026). La location nue reste à 17,2 %.

La convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle couvre (art. 2, §3, a) et vise aussi les impôts futurs analogues (§4). L'article 24, §1, a) exonère les impôts de l'article 2 lorsque l'imposition est attribuée au Portugal. Sur le texte, la CSG et la CRDS ne devraient donc pas s'appliquer à ces revenus. Nous n'avons trouvé aucune doctrine qui le confirme pour le Portugal.

Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n'est pas tranché. La convention ne le nomme pas, et nous n'avons trouvé aucune doctrine sur son application à ces revenus. Il pourrait rester dû.

Ce que vous lirez encore ailleurs

  • « Une contribution extraordinaire sur l'AL. » Créée par la Lei n.º 56/2023 (octobre 2023), elle a été révoquée par le DL 57/2024 (art. 3, a), avec effet au 31 décembre 2023.
  • « Le coefficient de 0,50 n'est qu'une proposition. » Il est en vigueur depuis la Lei 2/2020. Le budget 2026 ne figure pas parmi les lois qui ont modifié l'article 31.
  • « 23 % d'IVA sur l'AL. » L'AT retient 6 % pour l'hébergement. Le 23 % ne vise qu'un service de ménage contracté séparément.
  • « Le 10 % d'IRS concerne l'AL. » Il vise les baux d'habitation : voir plus haut.

Questions fréquentes

La location courte durée est-elle exonérée en France ?
D'impôt sur le revenu oui, avec prise en compte pour le taux. Les prélèvements sociaux ne sont pas tranchés, et la déclaration reste obligatoire.

Faut-il un représentant fiscal ?
Pour l'IRS, il est facultatif pour un résident de l'UE ou de l'EEE (art. 130, n.º 2). Pour l'IVA, nous ne l'avons pas établi.

La franchise d'IVA est-elle ouverte ?
Pas celle de l'article 53, n.º 1, sans siège ni domicile au Portugal.

Le coefficient de 0,50 s'applique-t-il partout ?
Seulement dans une zone de contention : renseignez-vous auprès de la commune.

Qui perçoit la taxe touristique ?
La commune, selon son règlement.

Que peut-il changer après 2026 ?

  • Le budget de l'État 2027 peut toucher aux coefficients ou aux seuils.
  • Les communes peuvent créer ou supprimer des zones de contention.
  • L'AT peut préciser l'établissement stable, le 10 % et la franchise d'IVA. Elle ne l'a pas fait à ce jour.

Pour voir ces règles parmi les autres impôts d'un bien portugais, lisez impôts et taxes foncières au Portugal. L'impôt annuel sur le bien est traité dans IMI et AIMI.

Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un solicitador ou un comptable portugais.