Le régime Alojamento Local, en bref

L'Alojamento Local (AL) est le régime qui permet de louer un bien meublé à des touristes pour des séjours de moins de 30 jours. Il est encadré par le décret-loi n.º 128/2014, modifié depuis. L'exploitation démarre par une comunicação prévia déposée sur le Balcão Único Eletrónico ; elle donne un numéro d'enregistrement au Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), qui est le seul titre valable pour publier une annonce. Voir le marché immobilier de Lagos →

Le tournant du décret-loi n.º 76/2024

Entré en vigueur le 1ᵉʳ novembre 2024 (Diário da República, via la liste légale de Turismo de Portugal), ce texte annule l'essentiel du paquet « Mais Habitação » de 2023 : les nouveaux enregistrements, suspendus dans une grande partie du pays, rouvrent ; les licences cessent d'expirer après cinq ans ; elles redeviennent transmissibles avec le bien lors d'une vente ; la contribution extraordinaire sur l'AL (CEAL) est abrogée, avec effet rétroactif à fin 2023.

Ce que ce texte change surtout : le contrôle ne se fait plus par une règle nationale unique, mais commune par commune. C'est une réponse à un problème réel — la pression de l'AL n'est pas la même dans le centre historique de Lisbonne et dans une commune côtière de l'Algarve, et une règle unique pénalisait les deux de la même façon.

Zones de contenção : le nouveau levier communal

Une commune peut approuver un règlement propre à l'AL, sur la base de l'article 4.º, n.º 5 du régime juridique (RJEEAL) — confirmé par un document officiel de la mairie de Lagoa qui s'appuie sur ce même article. Ce règlement distingue deux types de zones : les zones de contenção, où l'AL est jugé en surcharge, et des zones de « croissance durable », simplement surveillées. En attendant l'entrée en vigueur du règlement, l'Assembleia Municipal peut, sur proposition de la mairie, suspendre les nouveaux enregistrements pendant un an maximum sur un périmètre délimité.

Un régime exceptionnel s'y ajoute jusqu'au 31 décembre 2026. Le décret-loi n.º 151/2026 du 30 juillet 2026, en vigueur depuis le 31 juillet, laisse jusqu'à cette date aux communes qui comptaient plus de 1 000 enregistrements au 31 décembre 2025 pour décider d'un règlement. Une suspension en cours peut être prolongée une seule fois, par l'Assembleia Municipal sur proposition de la mairie, sans dépasser le 31 décembre 2026 ; elle prend fin d'elle-même à l'entrée en vigueur du règlement. Une suspension ne touche pas les enregistrements existants. Ce décret est cité d'après la presse spécialisée (PLMJ ; Lusa/Renascença, 30/07/2026) : nous n'avons pas relu son texte au Diário da República.

Où en est Lagos, concrètement

À ce jour, nous n'avons trouvé, ni sur le site de la mairie de Lagos ni au Diário da República, aucun règlement AL, aucune zone de contenção déclarée et aucune consultation publique en cours pour Lagos. Cette absence s'appuie sur une seule source spécialisée datée et sur notre propre recherche du jour — pas sur une confirmation écrite de la mairie. L'absence de document trouvé n'est pas une confirmation officielle d'absence de règle.

À titre de comparaison, la commune voisine de Lagoa a, elle, ouvert en 2026 une consultation publique (Edital n.º 4/2026) sur un projet de règlement pour la « croissance durable » de l'AL sur son territoire — preuve que le mouvement est déjà enclenché sur la côte algarvienne, commune par commune. Voir aussi les quartiers de Lagos →, pour resituer le centre historique, souvent la première zone visée quand une commune légifère.

Ce qui peut changer, et vite

La situation de Lagos aujourd'hui n'est pas une garantie pour demain. Le mécanisme qui a fait basculer Lagoa — une pression touristique forte, une densité d'AL déjà élevée — existe aussi à Lagos. Un scénario réaliste : une consultation publique s'ouvre dans les prochains mois, pas dans les prochaines années, sur le modèle de ce qui vient de se produire à Lagoa.

Ce que ça change concrètement pour un acheteur : une licence déjà enregistrée reste protégée et transmissible avec le bien, même si une zone de contenção est déclarée ensuite. C'est l'enregistrement d'un bien qui n'a pas encore de licence, une fois la zone déclarée, qui devient impossible. Si le projet d'achat repose sur l'exploitation en AL, le bon réflexe est d'enregistrer dès la signature — pas d'attendre la fin des travaux. Voir la saisonnalité locative à Lagos →, pour la suite : une fois la licence obtenue, à quel rythme la demande touristique répond.

La procédure d'enregistrement, étape par étape

Le dossier se dépose en ligne, sur le Balcão Único Eletrónico. Il comprend notamment le titre d'usage du bien, l'identification du titulaire (avec numéro fiscal), l'adresse de l'établissement, sa capacité et la date prévue d'ouverture. Faute d'opposition de la mairie dans le délai légal, le numéro d'enregistrement est attribué automatiquement (site officiel gov.pt).

Sur ce délai : le portail officiel gov.pt indique 60 jours, porté à 90 jours si le bien est situé en zone de contenção. Plusieurs guides plus anciens citent des délais bien plus courts — ce sont des délais antérieurs au DL 76/2024, aujourd'hui caducs. Seule la version gov.pt, datée, fait foi ici.

Ce que ça change pour la fiscalité

Les revenus de l'AL sont en principe imposés en catégorie B de l'IRS pour un particulier, avec un traitement qui peut varier selon que le bien est situé ou non en zone de contenção. Les taux, coefficients et cas du non-résident sont détaillés dans notre page Fiscalité de l'alojamento local au Portugal.

Questions fréquentes

Peut-on encore obtenir une licence Alojamento Local à Lagos en 2026 ?
À la date de publication, oui — aucune zone de contenção n'y a été identifiée, sous réserve de la limite de vérification indiquée plus haut.

Que se passe-t-il si Lagos déclare une zone de contenção après l'achat ?
Une licence déjà enregistrée reste valable et transmissible. C'est un nouvel enregistrement, dans la zone concernée, qui devient impossible après la déclaration.

La licence est-elle transmissible en 2026 ?
Oui, hors zone de contenção, depuis le DL 76/2024 : elle suit le bien à la vente. En zone de contenção, elle reste personnelle et intransmissible.