Sources : Ofício circulado n.º 20255 de l'AT (14 avril 2023) ; CIRS, art. 10, 43, 51 et 68 ; Decreto-Lei n.º 97/2026, art. 5 ; convention France-Portugal, art. 14 et 24. Dernière vérification : 2 octobre 2026.

Cette page s'adresse aux résidents fiscaux français qui vendent, en nom propre, un logement situé au Portugal. L'impôt portugais ne dépend ni de votre nationalité ni du pays où vous habitez : il vaut aussi pour un Belge, un Suisse ou un Luxembourgeois. L'exonération en France ne vaut que pour la convention France-Portugal. La vente par une société, la succession et la donation ne sont pas traitées.

Qui impose la plus-value : le Portugal ou la France ?

La convention donne le droit d'imposer au Portugal : les gains sur un bien immobilier sont « imposables » dans l'État où le bien est situé (art. 14 §1). La version portugaise, d'après une reproduction non officielle du texte de 1971, dit « podem ser tributados » : elle n'est pas plus exclusive. Ce droit n'est donc écrit comme exclusif dans aucune des deux langues.

La France exonère les revenus dont l'imposition est « attribuée » au Portugal, en les prenant en compte pour le taux (art. 24 §1, a et b). La convention ne prévoit aucun crédit d'impôt pour les gains immobiliers : les crédits du §1, c) à e) ne visent que les dividendes, les intérêts, les redevances, les rémunérations de dirigeants et les artistes et sportifs. Le commentaire officiel de l'administration se borne à dire que la France peut appliquer sans réserve sa fiscalité immobilière, notamment aux plus-values (BOFiP BOI-INT-CVB-PRT-10-20, §470). Il ne traite pas le cas d'un résident français qui vend au Portugal.

Notre lecture : la plus-value est exonérée en France, avec prise en compte pour le taux. C'est une lecture, pas une position de l'administration. Le doute vient des mots : l'article 14 dit « imposables », et non « ne sont imposables que ». Aucune doctrine ne le tranche.

Comment le Portugal calcule-t-il la plus-value ?

La vente d'un logement produit une plus-value au sens de l'article 10, n.º 1, a) du CIRS. Depuis 2023, l'AT applique à un non-résident le même calcul qu'à un résident : seule la moitié du solde est retenue (art. 43, n.º 2, b ; Ofício circulado n.º 20255).

Le solde est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré des frais. L'AT admet, s'ils sont documentés, l'enregistrement, les frais de notaire, l'IMT et l'Imposto do Selo payés à l'achat, la commission d'agence et le certificat énergétique. Les frais du crédit sont exclus (information vinculativa n.º 29053, 17 octobre 2025). Les travaux de valorisation prouvés comptent sur les douze dernières années (art. 51, n.º 1, a).

Après 24 mois de détention, le prix d'acquisition se corrige par un coefficient que fixe chaque année une portaria (art. 50). Le dernier publié vise les ventes de 2025 (Portaria n.º 382/2025/1). Nous n'avons trouvé aucune portaria pour les ventes de 2026 au 2 octobre 2026 : n'utilisez pas les coefficients de 2025.

Le détail de l'IMT, qui compte dans les frais, est dans l'article sur l'IMT à l'achat.

Quel taux paie un non-résident ?

Le solde retenu s'ajoute obligatoirement à vos autres revenus de source portugaise (art. 22, n.º 3, a) et se taxe au barème général de l'article 68 : 12,5 % jusqu'à 8 342 € de revenu imposable, jusqu'à 48 % au-delà de 86 634 € (Lei 73-A/2025). Pour fixer le taux, l'AT tient compte de tous vos revenus, y compris ceux obtenus hors du Portugal, comme pour un résident (art. 22, n.º 10 ; Ofício circulado n.º 20255).

Vous n'avez pas le choix du régime. L'option pour le barème des résidents de l'article 72, n.º 15 ne vise pas les plus-values immobilières. Celle de l'article 17.º-A suppose qu'au moins 90 % de vos revenus mondiaux soient de source portugaise : un vendeur qui vit de revenus français ne la remplit vraisemblablement pas.

Le taux fixe de 28 % sur la moitié de la plus-value ne s'applique plus aux revenus depuis 2023. Il ne subsiste que pour des liquidations antérieures faisant l'objet d'un litige (Ofício circulado n.º 20255, point 5).

Peut-on éviter l'impôt en réinvestissant ?

Deux régimes existent. Ils excluent le gain de l'impôt portugais tant que leurs conditions sont tenues.

La résidence principale (art. 10, n.º 5). Le gain est exclu si le bien vendu était votre résidence principale, prouvée par votre domicile fiscal au Portugal pendant les douze mois précédant la vente, et si vous réinvestissez la valeur de réalisation, nette du prêt, dans une autre résidence principale située au Portugal ou dans un autre État de l'UE ou de l'EEE. Le réinvestissement doit tomber entre 24 mois avant et 36 mois après la vente, et l'intention doit figurer dans la déclaration de l'année de la vente. Le bien acquis doit devenir votre résidence principale dans les douze mois (n.º 6). L'IMT et le timbre du nouvel achat ne comptent pas comme valeur réinvestie (information vinculativa n.º 29053). Un résident français qui vend une résidence secondaire ne remplit pas la condition du domicile fiscal.

Le réinvestissement locatif (art. 10, n.º 7 à 9, décret 97/2026). Pour les ventes réalisées du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2029, sont aussi exclus les gains sur d'autres immeubles destinés à l'habitation, dont une résidence secondaire. Il faut réinvestir la valeur de réalisation, nette du prêt, dans la propriété d'un autre immeuble situé au Portugal et destiné à la location d'habitation, avec un loyer mensuel sous la limite du décret. Cette limite est de 2,5 fois le salaire minimum de 2026, soit 2 300 € au 2 octobre 2026. Les délais sont les mêmes : 24 mois avant, 36 mois après, avec intention déclarée.

Le bénéfice se perd dans quatre cas :

  • aucun bail conforme dans les six mois ;
  • moins de 36 mois de location sur les cinq premières années ;
  • un loyer au-dessus de la limite ;
  • une vente ou une transmission du bien dans les cinq ans.

Le gain est alors réputé réalisé l'année de la violation, avec des intérêts compensatoires comptés depuis l'année de la vente (n.º 9 et n.º 31). Un réinvestissement partiel ne protège que la part réinvestie (n.º 12).

Le texte ne pose aucune condition de résidence, et l'AT n'a rien publié sur l'accès d'un non-résident. Le même plafond de loyer sert dans l'impôt sur les loyers longue durée. Aucune doctrine ne dit ce que la France fait d'un gain exclu au Portugal.

Comment et quand déclarer au Portugal ?

La vente se déclare dans la déclaration annuelle de revenus (Modelo 3), à l'annexe G. Elle se dépose du 1er avril au 30 juin de l'année suivante (art. 60 du CIRS) : pour une vente de 2026, entre le 1er avril et le 30 juin 2027, sauf modification de la loi. Un représentant fiscal est facultatif pour un résident de l'UE, et pour un résident de l'EEE sous condition de coopération administrative (art. 130, n.º 2).

Une fois votre déclaration liquidée, l'AT délivre à un non-résident un « certificat d'impôt payé » (FAQ de l'AT). Elle ne décrit pas la démarche exacte. Nous n'avons trouvé ni le délai de paiement après liquidation, ni la procédure d'obtention d'un numéro d'identification fiscal pour un non-résident, ni de retenue à la source lors de la vente.

Et en France, que déclarez-vous ?

Aucun texte lu n'impose ni n'exclut une déclaration. Pour les revenus exonérés par convention et pris en compte pour le taux, la notice de la déclaration 2047 renvoie au cadre 8, puis à la ligne 8TI de la déclaration 2042 C ; la brochure de l'impôt sur le revenu 2026 fait de même (page 367). Que la plus-value relève de cette catégorie est notre déduction.

Nous n'avons trouvé aucune doctrine sur l'effet d'une plus-value exonérée sur le taux de vos autres revenus ni sur le revenu fiscal de référence. Si l'administration retenait l'imposition, un formulaire 2048-IMM se déposerait, d'après un commentaire d'avocat de janvier 2026, dans le mois suivant la vente : nous n'avons pas relu cette source. Confirmez votre situation auprès de votre service des impôts.

La surtaxe sur les plus-values élevées vise les plus-values imposables : une plus-value exonérée en sortirait, selon notre lecture. Aucun texte lu ne vise un bien situé à l'étranger pour le régime français de remploi dans une résidence principale. Les textes ne disent pas si le Portugal informe la France lors de la vente : vous déclarez vous-même.

Les prélèvements sociaux s'appliquent-ils ?

Sur une plus-value immobilière, l'administration publie un taux de 17,2 % : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 % (Service-Public, fiche F10864, 15 avril 2026). La hausse de la CSG à 10,6 % ne vise pas les plus-values immobilières.

La convention cite la CSG et la CRDS parmi les impôts français qu'elle couvre (art. 2, §3, a) et vise aussi les impôts futurs analogues (§4). Elle range les plus-values parmi les impôts sur le revenu (art. 2, §2). L'article 24, §1, a) exonère les impôts de l'article 2 lorsque l'imposition est attribuée au Portugal. Sur le texte, la CSG et la CRDS ne devraient donc pas s'appliquer à ce gain. Nous n'avons trouvé aucune doctrine qui le confirme pour le Portugal.

Le prélèvement de solidarité de 7,5 % n'est pas tranché. La convention ne le nomme pas, et nous n'avons trouvé ni doctrine ni décision sur son application à ce gain. Il pourrait rester dû.

Et si l'administration française imposait quand même ?

Ce n'est pas notre lecture, mais le risque existe : l'article 14 ne dit pas « imposables seulement », et aucune doctrine ne lève le doute. Dans ce cas, d'après l'administration (Service-Public, fiche F10864), la plus-value immobilière d'un particulier supporte 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux et, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % (BOFiP BOI-RFPI-TPVIE-20). Des abattements pour durée de détention existent : la fiche les détaille.

La convention ne prévoit aucun crédit d'impôt pour les gains immobiliers : l'article 24, §1, c) à e) ne vise pas l'article 14. L'impôt payé au Portugal ne s'imputerait donc pas automatiquement sur l'impôt français, et la double imposition serait possible. L'article 26 offre un recours : vous pouvez saisir l'autorité compétente de votre État de résidence dans les trois ans de la première notification d'une imposition non conforme à la convention.

Ce que vous lirez encore ailleurs

  • « Le Portugal vous accorde un crédit d'impôt en France. » La convention n'en prévoit aucun pour l'article 14. Les contenus qui l'affirment citent l'article 23 (clause résiduelle), l'article 13 (redevances), ou aucun article.
  • « Un non-résident paie 28 % fixe. » Depuis 2023, la moitié du solde passe au barème général.
  • « Toute la plus-value est taxée. » Seule la moitié du solde est retenue.
  • « Un résident français est exonéré de tout en France. » C'est notre lecture du texte, pas une position de l'administration, et le prélèvement de solidarité n'est pas tranché.
  • « Les coefficients de l'an dernier valent encore. » Aucune portaria n'est parue pour 2026.

Questions fréquentes

La plus-value est-elle exonérée en France ?
D'impôt sur le revenu, probablement, d'après la convention : aucune doctrine ne le confirme. Le prélèvement de solidarité n'est pas tranché.

À quel taux le Portugal l'impose-t-il ?
Au barème général, de 12,5 % à 48 %, sur la moitié de la plus-value, vos revenus mondiaux fixant le taux.

Puis-je réinvestir pour ne pas payer ?
Dans une résidence principale, seulement si le bien vendu l'était, avec un domicile fiscal portugais. Dans un logement locatif au Portugal sous plafond de loyer, pour les ventes de 2026 à 2029, sous conditions.

Quand déclarer ?
Du 1er avril au 30 juin de l'année suivant la vente.

Dois-je déclarer en France ?
Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'exclue : confirmez auprès de votre service des impôts.

Que peut-il changer après 2026 ?

  • Les coefficients de 2026 paraîtront par portaria. Ceux de 2025 ne s'appliquent pas.
  • Le budget de l'État 2027 peut modifier le barème ou les régimes : aucun projet n'était publié au 2 octobre 2026.
  • L'AT peut préciser l'accès d'un non-résident au réinvestissement locatif.
  • L'administration française peut publier une position sur la plus-value d'un bien portugais.

Pour voir ces règles parmi les autres impôts d'un bien portugais, lisez impôts et taxes foncières au Portugal.

Cette page donne une information générale. Pour votre situation, consultez un avocat fiscaliste, un solicitador ou un comptable portugais.