Pourquoi le neuf est-il rare au Portugal ?

Parce que le pays a construit moins de logements qu'il n'avait de familles à loger. Le Banco de Portugal estime ce déficit à environ 300 000 logements (Boletim Económico, 15 juin 2026). Il juge aussi que l'écart entre la démographie et la construction neuve a été comblé en 2025. Le retard accumulé, lui, reste.

Les permis ne comblent pas ce retard tout de suite. Ils ont atteint en 2025 leur plus haut niveau depuis plus de dix ans. Les sources divergent sur l'année de référence (2008 ou 2011 selon la définition). Mais un permis n'est pas un logement livré : les achèvements restent nettement en dessous des permis (INE, 2025). Parmi les freins, le Banco de Portugal cite le manque de main-d'œuvre, le coût de la construction, la faible productivité du secteur et la lenteur des autorisations (source unique : Idealista, qui relaie le Banco de Portugal).

Conséquence : environ quatre ventes de logements sur cinq portent sur de l'ancien (INE : 80,4 % au premier trimestre 2026 ; 80,6 % au deuxième trimestre 2025).

Que dit l'indice des prix, neuf contre existant ?

Au deuxième trimestre 2026, l'indice des prix du logement de l'INE (publié le 22 septembre 2026) progresse de 16,5 % sur un an : +18,0 % pour l'existant, +12,3 % pour le neuf. L'ancien a donc renchéri plus vite. L'indice mesure des variations, pas des niveaux. Il ne dit pas lequel des deux coûte le plus cher aujourd'hui, et nous ne le dirons pas à sa place.

Les causes de cette tension sont détaillées dans notre analyse de la réalité du marché immobilier portugais.

Qu'est-ce que le neuf change à la location ?

La classe énergétique

Une annonce de location doit afficher la classe énergétique du logement. Le certificat est exigé pour un logement neuf comme pour un ancien (décret-loi 101-D/2020, géré par l'ADENE). Il est valable dix ans pour un logement d'habitation. L'obligation est la même des deux côtés. La différence tient à la surprise : dans l'ancien, la classe ne se connaît que par le certificat. Demandez-le avant de signer, pas après.

Les garanties

Quand le vendeur est un professionnel, la loi sur les droits des consommateurs (décret-loi 84/2021, en vigueur depuis le 1er janvier 2022) prévoit dix ans pour les défauts touchant les éléments structurels et cinq ans pour les autres défauts de conformité. Reste à savoir si cette garantie vous couvre quand vous achetez pour louer. C'est une question de qualification juridique que nous ne tranchons pas : posez-la à un avocat avant de signer.

Que cache l'ancien ?

Les travaux

Dans l'ancien, le poste inconnu, c'est le chantier. Un logement se visite, un chantier se chiffre. Ne signez pas sans devis d'artisans et sans visite technique du bâtiment. Un avocat cité par Idealista recommande une vistoria technique avant l'acte, à cause des délais de dénonciation des défauts. Depuis 2026, les travaux de réhabilitation peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit, sous conditions (voir plus bas).

L'état du bâtiment et de la copropriété

Dans un immeuble ancien, vous achetez aussi une part des parties communes : toiture, façade, ascenseur. Demandez l'historique de la copropriété (condomínio) avant de vous engager. Le cas extrême de l'ancien à rénover, c'est la ferme à retaper : nous le détaillons dans notre page sur l'achat d'une quinta en Algarve.

Le neuf ouvre-t-il un avantage fiscal, comme en France ?

Vérifié le 6 octobre 2026.

Non. Le dispositif Pinel n'ouvre plus droit à réduction pour les acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024. Il visait des logements neufs situés en zones tendues, en France uniquement.

Où vos loyers sont-ils imposés ?

La convention fiscale franco-portugaise du 14 janvier 1971 attribue l'imposition des revenus des biens immobiliers à l'État où le bien est situé (article 6, doctrine BOFiP). Pour un lecteur belge, suisse ou luxembourgeois, la convention applicable est différente. La suite du traitement en France (crédit d'impôt, prélèvements sociaux) relève de votre fiscaliste. Ce qui précède vaut pour un particulier qui détient le bien en direct, pas via une société.

Ce que le Portugal a changé en 2026

Le décret-loi 97/2026 du 20 mai 2026 (texte officiel du Diário da República, lu le 6 octobre 2026) applique, à titre temporaire, un taux de TVA de 6 % aux contrats de travaux de construction ou de réhabilitation de logements. Il vise deux cas : un logement destiné à être vendu comme résidence principale de l'acheteur, ou un logement destiné exclusivement à la location d'habitation. Dans les deux cas, le prix de vente ou le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond. Pour le loyer, le texte retient 2,5 fois le salaire minimum mensuel de 2026. Pour le prix de vente, il reprend la limite haute de la deuxième tranche du barème d'IMT. Le régime concerne les projets dont la procédure d'urbanisme a été engagée entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029. Il vise le neuf et la réhabilitation de l'ancien : la nouveauté du bâtiment n'est pas le critère.

Un point pèse sur l'investisseur. Si vous achetez un logement vendu sous ce régime « résidence principale » et que vous ne l'affectez pas à votre résidence principale dans les six mois, l'IMT est majoré de 10 % de la base imposable. Acheter pour louer un tel logement vous expose donc à cette majoration.

Le même texte fixe à 7,5 % le taux d'IMT pour les non-résidents qui achètent un logement destiné exclusivement à l'habitation, neuf ou ancien, sans réduction ni exemption. Trois exceptions : avoir déjà été résident fiscal portugais ; le devenir dans les deux ans suivant l'achat ; ou louer le bien comme habitation, avec un loyer sous les limites légales, dans les six mois puis pendant au moins 36 mois sur les cinq premières années. Dans les deux derniers cas, vous payez d'abord 7,5 %, puis vous demandez à l'administration fiscale d'annuler la différence, dans les six mois.

Le texte lu ne reporte pas cette règle au 1er septembre 2026 : cette date ne concerne que les régimes CIA et RSAA. Le 25 mai 2026 est la date la plus cohérente avec le texte, et certains sites donnent encore le 1er septembre. À confirmer par votre fiscaliste.

Ces règles sont récentes et peuvent encore bouger. Relisez le texte le jour de votre achat. Les impôts qui reviennent chaque année sont traités dans notre page sur les impôts et taxes foncières au Portugal.

Quels documents demander avant de signer ?

Le contrat de promesse (CPCV) précède l'acte définitif, l'escritura. Neuf ou ancien, réclamez la certidão predial permanente, la caderneta predial et le certificat énergétique : ces pièces figurent dans toutes les listes publiques.

Les banques et les guides publics ajoutent la licence d'utilisation et la fiche technique du logement, obligatoire pour les constructions postérieures au 30 mars 2004. Attention : un avocat cité par Idealista indique que le décret-loi 10/2024 a supprimé l'obligation de les présenter à l'escritura. C'est la seule source que nous ayons trouvée sur ce point. Demandez ces deux pièces dans tous les cas : elles disent ce que le bien est réellement. Le déroulé complet d'un achat est dans notre page Acheter un bien au Portugal.

Neuf ou ancien selon la durée de location ?

Si vous voulez louer à l'année, vous voulez un logement qui ne vous réserve pas de surprise les deux premières années. Le neuf le permet. Un ancien rénové, avec devis et certificat en main, aussi. Un ancien tel quel, non.

Si vous voulez louer au mois ou à la saison, l'emplacement pèse autant que l'âge du bâtiment. Regardez où se trouve le bien avant de regarder sa date de construction.

Si vous voulez louer à la nuitée, le régime de l'Alojamento Local décide avant le bâtiment. Il mérite sa propre page et ne se règle pas en trois lignes.

Dernière règle, valable dans tous les cas : le neuf n'a pas de défauts cachés. Il a des défauts que personne n'a encore trouvés.

Quel avenir pour le neuf et l'ancien ?

Trois scénarios, sans prévision de prix ni de rendement.

  • L'offre continue de monter. Les permis sont à leur plus haut en plus de dix ans. Le Banco de Portugal anticipe que les pressions démographiques sur les prix seront atténuées dans un avenir proche. L'INE note déjà un deuxième trimestre consécutif de ralentissement des prix, avec 6,4 % de ventes en moins. Le neuf gagnerait du terrain.
  • L'offre bute. Main-d'œuvre, coûts, autorisations : les freins cités plus haut ne disparaissent pas. Le déficit accumulé ne se rattrape pas en un an, et l'ancien reste la norme.
  • Les règles changent encore. Le taux de TVA réduit est temporaire et l'IMT des non-résidents vient de changer. Le jour de votre achat, relisez les textes.

Pour la vue d'ensemble, reprenez notre guide pour investir dans l'immobilier au Portugal.

Questions fréquentes

Le neuf se loue-t-il plus facilement au Portugal ?
Nous n'avons trouvé aucune source publique qui le mesure. Ce qui est vérifiable : l'annonce doit afficher la classe énergétique, que le bien soit neuf ou ancien.

Faut-il un certificat énergétique pour louer ?
Oui, et la classe doit figurer dans l'annonce. Il est valable dix ans pour un logement d'habitation.

Combien d'IMT paie un non-résident qui achète un logement ?
Un taux fixe de 7,5 %, sans réduction ni exemption, sauf trois exceptions : avoir déjà été résident fiscal portugais, le devenir dans les deux ans, ou louer comme habitation sous les plafonds légaux pendant au moins 36 mois sur cinq ans. Vérifiez le texte en vigueur le jour de la signature.

Un logement ancien est-il plus risqué ?
Sur un point précis : l'état du bâtiment et des parties communes, que vous ne voyez pas. Demandez une visite technique et l'historique de la copropriété. La garantie légale dépend du vendeur et de votre qualité d'acheteur.

Sources et dates

  • INE, indice des prix du logement, 2e trimestre 2026 (publié le 22/09/2026).
  • INE, obras licenciadas e concluídas (12/06/2026 et bilan 2025).
  • Banco de Portugal, Boletim Económico (15/06/2026).
  • Décret-loi 97/2026 (20/05/2026), texte officiel du Diário da República lu le 06/10/2026.
  • Décret-loi 101-D/2020.
  • Décret-loi 84/2021.
  • BOFiP, convention France-Portugal (BOI-INT-CVB-PRT-10-20).
  • Economie.gouv.fr, fiche Pinel (11/03/2026).