La réalité du marché immobilier portugais tient en un constat : un marché cher, qui ralentit, sans signe de recul. Nous détaillons ce qu'en disent l'INE, le Banco de Portugal et la Commission européenne, pour un lecteur qui vit en France. Nous ne donnons aucun prix de bien ni aucun rendement, seulement des variations et des nombres, datés et sourcés. Les chiffres sont arrêtés au 5 octobre 2026.

Où en sont les prix en 2026 ?

Ils montent encore, mais moins vite. Au deuxième trimestre 2026, l'indice des prix du logement de l'INE progresse de 16,5 % sur un an.

Que dit l'indice de l'INE ?

Au premier trimestre 2026, la hausse était de 17,8 %. C'est le deuxième ralentissement consécutif. L'ancien grimpe plus vite que le neuf : +18,0 % contre +12,3 % sur un an. Sur le seul trimestre, les deux avancent au même rythme, +3,6 % pour l'ancien et +3,5 % pour le neuf.

Parmi les 29 pays européens suivis par Eurostat, le Portugal affiche la hausse annuelle la plus forte au deuxième trimestre 2026, devant la Bulgarie (15,5 %). Une fois l'inflation de 3,6 % déduite, la hausse réelle est de 12,1 % (Euronews, 3 octobre 2026).

Les ventes suivent-elles ?

Non. Entre avril et juin 2026, 40 142 logements ont été vendus, soit 6,4 % de moins qu'un an plus tôt. C'est le troisième trimestre de suite où le nombre de ventes recule sur un an. Les familles réalisent 87,0 % des achats. Cet écart se lit comme un marché où peu de biens changent de mains. L'INE le constate sans l'expliquer ; l'explication que retient le Banco de Portugal est la rareté de l'offre, détaillée plus bas.

Un prix se lit aussi à l'échelle d'une ville : voir notre page sur le marché immobilier de Lagos.

Pourquoi l'offre ne suit-elle pas ?

Parce qu'elle réagit lentement : une autorisation de construire n'est pas un logement livré. Dans son rapport de stabilité financière de mai 2026, le Banco de Portugal indique que la rareté de l'offre pèse sur les prix, alors que la demande reste robuste.

Combien de logements se construisent ?

Au deuxième trimestre 2026, l'INE compte 6 200 immeubles autorisés, 7,1 % de moins sur un an. Mais il compte aussi 11 800 logements neufs autorisés pour l'habitation familiale, 10,8 % de plus, et 7 400 logements neufs achevés, 11,6 % de plus.

Les deux séries ne disent pas la même chose, parce qu'elles comptent des unités différentes : un immeuble de cinquante logements compte pour un d'un côté, et pour cinquante de l'autre. En Grande Lisbonne, les immeubles autorisés reculent de 35,1 %, tandis que les logements autorisés augmentent de 38 %, surtout à Lisbonne, Sintra, Oeiras et Amadora. Les 11 800 logements autorisés et les 7 400 achevés ne concernent pas les mêmes chantiers : l'écart n'est pas un déficit.

Le BPI prévoit que 2026 sera l'année avec le plus de logements construits depuis 2010. Même à ce rythme, la hausse des prix reste à deux chiffres au deuxième trimestre.

Et sur le littoral ?

En Algarve, les immeubles autorisés au deuxième trimestre reculent de 24,9 % sur un an. Nous n'avons pas de source primaire chiffrée sur les règles d'aménagement du littoral, donc nous ne les résumons pas ici. Pourquoi une vue mer reste rare en Algarve, notre page sur l'immobilier vue mer au Portugal le traite.

Qui achète, et avec quel argent ?

Surtout des familles, et beaucoup à crédit. Les acheteurs étrangers pèsent peu dans les statistiques de l'INE, davantage dans l'analyse du Banco de Portugal.

Les acheteurs étrangers tirent-ils les prix ?

Au deuxième trimestre 2026, les acheteurs étrangers ont acquis 1 890 logements, soit 4,7 % des ventes, 10,3 % de moins sur un an. L'Union européenne en représente 946, les autres pays 944.

L'INE classe les acheteurs par domicile fiscal, pas par nationalité : un Portugais installé à l'étranger compte comme étranger, un étranger résident au Portugal compte comme résident. Le Banco de Portugal, lui, cite la participation importante d'acheteurs étrangers parmi les moteurs de la demande. Les deux lectures coexistent, et aucune source ne chiffre le poids des étrangers dans la hausse.

Le crédit alimente-t-il la demande ?

Selon le Banco de Portugal (rapport du 30 mars 2026), la part des nouveaux crédits au logement financés à plus de 90 % de la valeur est passée de 0,1 % en 2024 à 19 % en 2025, surtout à cause de la garantie de l'État pour les moins de 36 ans. Cette garantie est réservée aux acheteurs dont le domicile fiscal est au Portugal. Elle vaut pour les contrats signés jusqu'au 31 décembre 2026, délai prorogeable après évaluation de la mesure. Les conditions d'un crédit pour un non-résident sont traitées dans notre page financement et crédit au Portugal.

Est-ce une bulle ?

Nul ne peut le dire avec certitude : les estimations de surévaluation divergent, et une surévaluation n'est pas une bulle qui éclate. C'est un écart estimé entre les prix et ce que les modèles jugent compatible avec les revenus, qui peut se résorber de plusieurs façons.

Que disent les estimations de surévaluation ?

La Commission européenne a publié deux estimations à quelques mois d'intervalle. Elle évaluait la surévaluation à environ 35 % à la fin de 2024 (rapport relayé le 15 octobre 2025), puis à environ 25 % au second semestre 2025 (communication de décembre 2025). Dans les deux cas, le Portugal arrive en tête de l'Union. Les millésimes diffèrent, et nous ne savons pas si l'écart de dix points vient du marché ou de la méthode.

Que dit le Banco de Portugal du risque ?

Dans son rapport de mai 2026, le Banco de Portugal juge qu'une correction des prix résidentiels reste un risque important pour le système financier, avec un effet accru par la hausse du crédit au logement. Il évoque une baisse brutale possible en cas de ralentissement économique et de correction des marchés financiers. Son gouverneur a qualifié ce risque de principal risque interne (propos rapportés par Observador, 27 mai 2026). Nous ne disons pas que la correction aura lieu.

Que change un marché cher pour un acheteur ?

Il change la durée de l'effort, pas seulement son montant. Selon le BPI, les prix ont progressé plus vite que les revenus, et il faut davantage d'années à un ménage pour acheter un logement standard.

Un ralentissement rend-il le marché abordable ?

Si vous attendez un recul, rien ne l'annonce dans les chiffres de l'INE : les prix ralentissent, ils ne baissent pas. Si vous cherchez de l'ancien, vous affrontez la hausse la plus rapide : 18,0 % sur un an contre 12,3 % pour le neuf. Si vous voulez comprendre un prix local, la moyenne nationale ne vous dit rien : une ville se lit à part. Une hausse qui passe de 17,8 % à 16,5 % ressemble à une voiture qui lève le pied sur l'autoroute : elle avance encore vite.

Où regarder, ville par ville, est l'objet de notre page où investir au Portugal.

Que peut-il se passer ensuite ?

Les prévisions divergent trop pour servir de guide. Nous donnons trois scénarios, sans pronostic.

Quels scénarios, quels risques ?

  • Le ralentissement continue sans rupture. Le BPI estime la hausse moyenne de 2026 à 15,7 %, et la Confidencial Imobiliário voit un retour vers les rythmes de Lisbonne, autour de 11 %, comme scénario probable, pas comme fait établi.
  • Une correction. Elle passerait par les canaux que cite le Banco de Portugal : ralentissement économique, correction financière, crédit plus cher. La BCE a relevé ses taux directeurs le 10 septembre 2026.
  • L'offre accélère. Les logements neufs achevés augmentent de 11,6 % au deuxième trimestre. Si ce rythme tient, la pression sur les prix pourrait se relâcher, à une échéance que nous ne pouvons pas dater.

La garantie publique pour les jeunes expire au 31 décembre 2026 sauf prolongation, et nous n'avons pas vérifié de décision en ce sens. Les prévisions divergent d'un facteur deux : S&P Global tablait en février 2026 sur +7 % pour l'année, contre 15,7 % pour le BPI. Les méthodes diffèrent peut-être.

Ce que nous ne pouvons pas dire : si le ralentissement actuel est une pause ou un tournant. Les prochains communiqués de l'INE le diront, et cette page est arrêtée au communiqué du 22 septembre 2026. Pour passer à la pratique, voir notre guide pour acheter un bien au Portugal. Les autres questions sont réunies dans notre section Investir.

Questions fréquentes

Y a-t-il une bulle immobilière au Portugal ?
Les estimations de surévaluation de la Commission européenne vont d'environ 25 % à environ 35 % selon la date, et le Banco de Portugal juge une correction possible. Aucune source ne prédit qu'elle aura lieu.

Les prix vont-ils baisser ?
L'INE mesure pour l'instant une hausse, en ralentissement : +16,5 % sur un an au deuxième trimestre 2026. Les prévisions pour 2026 vont de 7 % à 15,7 % de hausse selon l'institution.

Qui compte comme acheteur étranger dans les statistiques ?
L'INE classe les acheteurs par domicile fiscal, pas par nationalité.

Où trouver les chiffres officiels ?
Sur le site de l'INE (ine.pt) pour l'indice trimestriel des prix du logement, sur celui du Banco de Portugal (bportugal.pt) pour le crédit et la stabilité financière, et chez Eurostat pour la comparaison européenne.

Sources

  • INE, communiqué sur l'indice des prix du logement et les transactions, 2e trimestre 2026, 22 septembre 2026 ; INE, obras licenciadas e concluídas, 2e trimestre 2026, 11 septembre 2026 ; INE, indice des prix du logement, 1er trimestre 2026.
  • Eurostat, relayé par Euronews, 3 octobre 2026.
  • Banco de Portugal, Relatório de Estabilidade Financeira, mai 2026 ; rapport de suivi des mesures macroprudentielles, 30 mars 2026.
  • Commission européenne, rapport sur le logement dans l'Union (relayé le 15 octobre 2025) et communication de décembre 2025.
  • Gouvernement portugais, garantie publique pour le crédit à l'habitation des jeunes (portugal.gov.pt).
  • BPI Research ; Confidencial Imobiliário ; S&P Global (février 2026), tels que relayés par ECO, Jornal de Negócios et Idealista.
  • Banque centrale européenne, décisions de politique monétaire, 10 septembre 2026.
  • Observador, 27 mai 2026.