Dernière mise à jour : octobre 2026, après relecture juridique et comptable.
Existe-t-il un statut « maison d'hôtes » au Portugal ?
Non. « Maison d'hôtes » est un mot d'usage, pas une catégorie légale. Ce qui fixe vos obligations, c'est le type d'établissement.
Il existe deux familles. L'alojamento local (AL) regroupe les établissements qui proposent un hébergement temporaire payant sans réunir les conditions d'un empreendimento turístico. Les empreendimentos turísticos forment l'autre famille, avec le turismo de habitação et le turismo no espaço rural.
Pour le nom, la loi vous laisse de la marge, avec une limite. Les deux modalités d'AL faites de chambres, l'estabelecimento de hospedagem et les quartos, peuvent s'appeler commercialement « guest house » ou « bed & breakfast ». Le mot est donc permis, mais comme nom commercial et jamais comme statut. Et ce nom ne doit pas laisser croire que l'établissement est un empreendimento turístico (DL 128/2014, art. 17.º).
Alojamento local, turismo de habitação ou turismo no espaço rural : quelle différence ?
Voici la règle de départ. Ce qui compte n'est pas la catégorie dans laquelle on se range, mais le fait de réunir, ou non, les conditions d'un empreendimento turístico (DL 39/2008). Si le bâtiment les réunit, l'AL est exclu (DL 128/2014, art. 2.º, n.º 2). Les deux autres statuts sont des catégories à part entière, avec leurs propres critères.
L'alojamento local : quatre modalités
La moradia est un édifice autonome de caractère unifamilial. L'apartamento est une fraction autonome d'un immeuble. L'estabelecimento de hospedagem est fait de chambres, dans une fraction, un immeuble ou une partie d'immeuble utilisable de façon indépendante. Les quartos désignent une exploitation dans la résidence du locador, c'est-à-dire de celui qui loue, qui correspond à son domicile fiscal, avec trois chambres au maximum. Une maison d'hôtes faite de chambres relève de l'une des deux dernières.
Le turismo de habitação
Ce sont des établissements de nature familiale installés dans des immeubles anciens et privés, dont la valeur architecturale, historique ou artistique représente une époque, comme les palais et les solares, en zone rurale ou urbaine. On ne l'obtient pas en rénovant joliment : le bâtiment doit déjà avoir ce caractère.
Le turismo no espaço rural
Il s'agit d'hébergement en espace rural, qui préserve et valorise le patrimoine local en reconstruisant, réhabilitant ou agrandissant des constructions existantes. Il se décline en casas de campo, agroturismo et hotéis rurais. Le cas d'un domaine agricole est traité dans acheter une quinta en Algarve.
Le bâtiment décide-t-il du statut ?
Oui, et c'est ce que le lecteur préfère ne pas entendre. On n'achète pas un statut. On achète un bâtiment qui en autorise un, ou qui n'en autorise aucun.
Deux verrous le montrent. D'abord, un établissement qui réunit les conditions d'un empreendimento turístico ne peut pas être exploité en AL. Turismo de Portugal peut l'inspecter, à la demande de la commune ou de l'ASAE. S'il le constate, il fixe un délai d'au moins 30 jours, prorogeable, pour lancer la procédure d'autorisation touristique. Passé ce délai, il informe l'ASAE, la commune et l'administration fiscale. L'interdiction d'exploiter relève ensuite de l'ASAE ou de la commune, pas de Turismo de Portugal.
Ensuite, le registre AL exige un titre d'utilisation valide du bâtiment, et la mairie vérifie qu'il permet l'hébergement. Les usages valides sont définis par le règlement municipal ou, à défaut, par la câmara (art. 6.º-B). L'absence d'autorisation d'utilisation adéquate est un motif d'opposition. On demande donc ce titre avant de s'attacher à un projet, pas après.
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Peut-on ouvrir partout ?
Non, et c'est la limite la plus sous-estimée. Les communes peuvent adopter un règlement sur l'AL, créer des zones de contention et des zones de croissance durable par freguesia, et limiter les nouveaux registres. En zone de contention, une commune peut refuser l'AL dans un logement loué pour l'habitation durant les deux années précédentes, mais seulement si son règlement municipal le prévoit (art. 15.º-B). Ce n'est pas un pouvoir automatique. Il n'existe donc pas de règle nationale unique : il faut lire le règlement commune par commune.
La commune dispose de 60 jours pour s'opposer à un nouveau registre, et de 90 jours en zone de contention.
Le calendrier réglementaire bouge. Une commune qui dépasse 1 000 registres doit décider dans les douze mois si elle exerce son pouvoir réglementaire. Le décret-loi 151/2026 du 30 juillet 2026 a prolongé ce délai : les communes qui avaient franchi ce seuil au 31 décembre 2025 ont jusqu'au 31 décembre 2026 pour délibérer. C'est un régime exceptionnel et temporaire, sans modification structurelle du régime de l'AL.
En immeuble en copropriété, plusieurs règles comptent :
- L'assemblée peut s'opposer à l'activité dans une fraction, par une délibération motivée à plus de la moitié de la permilagem, en cas de troubles répétés et prouvés.
- Une majorité des deux tiers peut inscrire une interdiction dans le règlement de copropriété, valable seulement pour les demandes futures.
- Le condomínio peut exiger une contribution supplémentaire, jusqu'à 30 % de la quote-part annuelle (art. 20.º-A).
- L'autorisation préalable du condomínio, introduite en 2023, n'est plus exigée depuis le 1er novembre 2024, sauf pour les hostels.
La géographie compte autant que le bâtiment. Elle est traitée dans où investir au Portugal.
Que faut-il avoir avant d'accueillir un premier client ?
Voici ce que les textes imposent, en information générale :
- Le registre. Il se fait par communication préalable via le guichet unique électronique. Les pièces sont l'identité du titulaire, son NIF, la déclaration d'activité auprès de l'administration fiscale (CAE 55201 ou 55204) et le titre d'utilisation du bâtiment (art. 6.º). Le titulaire peut être un locataire, à condition de détenir un titre qui l'y autorise.
- L'assurance. Une assurance de responsabilité civile est obligatoire, avec un capital minimum de 75 000 € par sinistre, fixé par le décret-loi (art. 13.º-A). La Portaria 248/2021 règle les autres conditions. En copropriété, il faut en plus une assurance incendie qui couvre les dommages issus du lot.
- La plaque d'identification. Elle est obligatoire à l'entrée pour les apartamentos, les hospedagens et les quartos. Seules les moradias en sont exclues, et les hostels ont leur propre règle (Portaria 262/2020, art. 16.º).
- Le livre de réclamations. Il est obligatoire. Le guide de Turismo de Portugal évoque aussi une version électronique, à confirmer au texte avant de s'y fier.
- Le livre d'informations. Il est remis aux hôtes en portugais, en anglais et dans au moins deux autres langues. En copropriété, il reprend le règlement de copropriété pertinent (art. 12.º).
- La réception. Les hospedagens doivent fournir un moyen de joindre la réception et le numéro d'urgence (Portaria 262/2020, art. 3.º).
- La sécurité incendie. Au-delà de dix utentes, les règles complètes s'appliquent. Avec dix utentes ou moins, il faut un extincteur, une couverture anti-feu, du matériel de premiers secours et l'affichage du 112 (art. 13.º).
- Le petit-déjeuner. Il est obligatoire seulement pour les hospedagens et pour les quartos qui utilisent la dénomination « Bed & Breakfast » (Portaria 262/2020, art. 5.º).
- Les bulletins d'hébergement. Un bulletin est exigé pour les étrangers (Lei 23/2007). Le délai et le champ exact, citoyens de l'Union européenne compris ou non, sont à vérifier au texte avant de s'y fier.
Ce texte informe, il ne remplace pas un conseil. Pour votre dossier, l'interlocuteur est un avocat ou un solicitador inscrit au Portugal.
À quoi ressemble le quotidien d'un exploitant ?
Une maison d'hôtes vend du service. Ce n'est pas un placement, c'est un métier d'exploitation : accueil, ménage, petits-déjeuners, et un rythme qui suit la saison. La loi impose un service de réception, que l'exploitant peut assurer en personne ou à distance, par téléphone ou par voie électronique.
Un client ne vous demandera jamais si votre statut est le bon. Il vous demandera où est le café.
Et la fiscalité ?
Au Portugal, l'exploitation d'une maison d'hôtes est en principe une activité taxée au Portugal, quelle que soit votre résidence. Si vous résidez en France, vous restez imposable en France sur vos revenus mondiaux. La convention franco-portugaise est conçue pour éviter la double imposition, mais la qualification de l'activité, location meublée ou para-hôtellerie, peut différer d'un pays à l'autre. Plusieurs taxes et obligations s'ajoutent, dont la TVA, les taxes locales et la protection sociale. Faites-vous accompagner par un comptable certifié au Portugal et par un conseil fiscal en France.
Nous ne détaillons ni taux, ni seuils, ni mécanisme de crédit d'impôt ici. Le sujet a sa page : la fiscalité de l'alojamento local au Portugal.
Peut-on ouvrir une maison d'hôtes sans résider au Portugal ?
Les pièces exigées pour le registre sont l'identité, le NIF, la déclaration d'activité (CAE 55201 ou 55204) et le titre d'utilisation du bâtiment (art. 6.º). Ce sont quatre pièces à réunir ensemble, pas une démarche en deux temps. Une modalité fait exception : les quartos supposent que l'exploitation se fasse dans votre résidence, qui correspond à votre domicile fiscal.
La question d'un titre de séjour relève de l'AIMA. Celle de l'imposition relève d'un comptable. Pour un cas précis, la réponse vient d'un avocat ou d'un solicitador.
Et demain ? Scénarios et risques
Trois lectures sont possibles. Ce sont les nôtres, pas des certitudes.
- Les communes réglementent. Le décret de juillet 2026 permet, pendant l'élaboration d'un règlement, une prorogation de la suspension des nouveaux registres, une seule fois. Elle prend fin à l'entrée en vigueur du règlement et ne touche pas les registres existants. Davantage de zones de contention est une issue possible pour les communes les plus chargées.
- Le cadre de 2024 se stabilise. Le DL 76/2024 a donné aux communes des outils plus larges. Elles peuvent prévoir un « provedor » pour apaiser les différends, mais c'est une faculté de leur règlement, pas une obligation. Les règles locales deviennent alors la vraie variable.
- Les communes se saisissent des pouvoirs déjà en vigueur. La décision de mettre fin à une exploitation dans un immeuble d'habitation, ou de proposer un accord aux parties, est déjà entre leurs mains (art. 9.º). Aucun texte nouveau n'a été adopté depuis.
Nous ne savons pas ce que les communes décideront après le 31 décembre 2026, et les sources ne le disent pas. Ce que nous pouvons dire : avant tout projet, lisez le règlement de la commune visée et consultez le registre national des AL.
FAQ
Maison d'hôtes ou alojamento local ?
« Guest house » est un nom commercial autorisé pour deux modalités d'AL, l'hospedagem et les quartos. Si le bâtiment réunit les conditions d'un empreendimento turístico, l'AL est exclu.
Faut-il un bâtiment ancien ?
Pas pour l'AL : les définitions de ses modalités ne reposent pas sur l'âge du bâtiment. Pour le turismo de habitação, oui : l'immeuble doit être ancien, privé et représentatif d'une époque par sa valeur architecturale, historique ou artistique.
Combien de chambres au maximum en AL ?
Neuf chambres, sauf pour les quartos, limités à trois dans la résidence du locador, et pour les hostels, hors de ce plafond. Le plafond en vigueur est de 27 utentes ; les 30 des textes de 2018 sont dépassés. En pratique, la capacité se calcule à deux utentes par chambre au maximum, soit dix-huit pour neuf chambres, plus deux utentes au salon pour les apartamentos et les moradias (art. 11.º).
Une commune peut-elle refuser ?
Oui. Les motifs d'opposition au registre sont une demande mal instruite, un délai de blocage après annulation d'un précédent registre, la violation de restrictions en zone de contention ou de croissance durable, l'absence d'autorisation d'utilisation adéquate, et la non-conformité à la loi.
Sources
Les règles ci-dessus ont été relues sur la version consolidée du décret-loi 128/2014 et sur la Portaria 262/2020. Le décret-loi 151/2026 n'a pas encore été relu au Diário da República à la date de cette mise à jour : vérifiez la version en vigueur avant toute décision.
- Décret-loi n.º 128/2014 du 29 août (version consolidée) et Portaria n.º 262/2020 du 6 novembre.
- Turismo de Portugal, guide technique « Alojamento local : regime jurídico », janvier 2025 ; pages « Estabelecimentos de Alojamento Local » et « Alteração ao regime jurídico », 7 janvier 2025.
- Diário da República, Portaria n.º 937/2008 (turismo de habitação et turismo no espaço rural) ; DL n.º 39/2008, art. 17.º et 18.º.
- DL n.º 151/2026 du 30 juillet 2026, relevé par PLMJ, Lusa/Renascença (30/07/2026) et Imojuris (03/08/2026).